金管局推一次性放寬按揭拆彈 對高位入市買家有多大作用

如果有足夠儲備現金，抬錢上會自然問題不大；但對於許多承造高成數按揭的買家來說，本身儲備的資金已經不多，無法抬錢之下很有可能只可撻訂收場。
在現時經濟狀況未完全復甦情況下，這一顆「計時炸彈」始終要拆，金管局多次放寬按揭，近日再出一招，明顯針對這批買家的新招，到底買家應不應該硬著頭皮上會？
金管局在上週三（12月4日）突然推出新指引，容許銀行一次性地，為2021年1月1日至2023年12月31日，以建期方式買新樓的買家，放寬按揭成數上限至八成及將供款與入息比率提高至六成，意味在高位接貨的買家，將會較容易滿足銀行上會的門檻。

按揭時物業估價需低於成交價

這個一次性的放寬按揭具有一個重要條件，就是按揭時的物業估價，需要低於成交價。
就金管局開出的放寬按揭條件，筆者有兩重解讀。
首先受惠的人士只有在2021年至2023年特定時間內，以建期方式購入新樓的買家可享用；其次是這批買家在申請按揭時，銀行估價必須低於成交價，代表這些買家必須賬面上已經「蝕緊錢」。
表面上看，新措施確實有助這些需要抬錢上會的買家，可以抬少一些資金，同時因為供款與入息比率上限提升，入息要求亦有所下降，就算現時財政情況較之前欠佳，亦有可能符合銀行入息要求。
不過，從實際上來說，並不是如此簡單的事情。

蝕少少可上會

事實上，問題的癥結在於銀行估價及成交價的差距有多大，對於賬面上只是「蝕少少」的買家來說，自然能夠「坦然」受惠，直接上會。
然而，如果是賬面上已經有很大蝕幅的買家來說，則始終都是要面對負資產的問題。
當然上會後買家只要準時還款，雖然心理上不太好過，但至少不容易被銀行Call Loan，亦不會因為撻訂而要即時「total loss」，買家仍然可以入住心儀的物業，只是「買貴」了不少，且銀行提供的息口可能會高一些。
至於不想面對負資產的買家，就只剩下撻訂一途。
惟撻訂除了令買家輸訂金外，還有可能於日後會被發展商追收差價。長遠來看，目前先上會的損失確實相對較輕。