村屋成樓市另類焦點 拆解買賣入住村屋好壞
事實上，隨過去數十年香港的城市化，現時活躍的村屋主要集中在兩、三個地方，第一個是大埔入大尾篤源路的汀角路，近日轟動全港的龍尾村也位於汀角路。
至於連接大埔和錦田再去元朗的林錦公路，也會途徑多個村落，包括著名的林村、坑下莆。如果沿大埔北上去粉嶺，會經過大窩西之路，經過康樂園後，也會經過很多村屋。
另西貢區的村落集中在清水灣道，即是彩虹/安達臣道入西貢，或香港科技大學路上經過的地方，井欄樹、蠔涌新村等，這一帶的物業出市區交通就非常方便；另一邊就是馬鞍山入西貢的西沙路，例如西徑。
村屋分3類
而村屋類型，大致可以分三類。首先是舊屋地，即1905年集體官批已被佔用的村屋，沒有轉讓限制。
其二是祖堂地，即是由祖先或族堂留下予後人的村屋；第三是新屋地，意思是新界原居民男丁興建的丁屋，需補地價後轉讓。
而較舊的舊屋地和祖堂地（如屬於「祖」、「堂」物業），有轉售限制及屬於樓花的村屋，通常銀行是不會批出按揭的。
1972年後的新屋地村屋就通常會批，不過按揭成數和年期會比私樓稍為嚴格。
若購入連天台或花園單位，需留意該面積是否入契。
若為入契面積，則會計入樓價。另部分花園需要不入契，卻為政府租約土地，買家也可向政府租用作為花園。
村屋市場有一定捧場客，但大眾卻對村屋按揭仍較為陌生，很多人會問，市場上有哪一間銀行可敍造村屋按揭？常見迷思還包括按揭成數低、估價不足、批核困難等。
其實，村屋按揭跟私樓一樣，可以選擇按揭息率，以最優惠利率作基準計算（P按）及以本港銀行同業拆息作基準計算（H按）。
而銀行間為爭取按揭業務，個別銀行或給予村屋按揭的利率和現金回贈，跟多層大廈的差別不大，惟最終仍要視乎買家個別情況而定。
準買家要小心留意物業有沒有僭建或違反地契，一旦發現違規情況，銀行批出的貸款額會較為保守，甚至拒絕批出按揭。
按揭最高八成半
村屋過往的按揭成數只能敘造五、六成，但自從按保放寬後，800萬元以下的村屋，最高可申請八成半按揭；不過，屬樓花的村屋並不符合申請按保資格。
還款年期方面，原則上最長為30年，然而不少銀行在實際審批時最長只是25年。
如果選擇申請按揭保險，最長還款年期會以「55減」計算，例如村屋有35年樓齡，最長的按揭還款年期為20年（55-35年）。
同時，銀行需要委託估價行視察物業才能估價，批核時間一般較長，至少要一個月以上。建議買家要預備較充足資金，以應付額外的首期開支。
村屋周遭的路權較私樓複雜，如果村屋附近路權不清，亦會影響按揭審批村屋按揭比洋樓涉及更多文件，買賣過程較為繁瑣。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明建議，買家與賣方爭取至少兩個月以上的成交期。銀行審批按揭時，亦會委派估價行職員親臨現場視察或驗樓。
交投疏落易估價不足
另一個常見問題是，村屋的交投較為疏落，銀行缺乏參考指標，容易出現估價不足的情況。
如果希望估價接近成交價，可以選擇較具規模的屋苑式村屋，以及一次過向不同銀行申請按揭，以獲取最貼近成交價的估價。
再者，村屋估價大多需要提供準確的實用面積、樓齡、地段編號等資料；亦會要求提供單位平面圖及位置圖，當中入契花園亦包括在內。
倘若無法提交花園平面圖，估價有機會估不足花園部分，為確保估價準確，建議文件圖則愈齊全愈好。
準買家在申請村屋按揭前，亦須確保村居已補地價；若未補地價，即仍受到政府規定有轉讓限制的村屋，因此不能申請按揭。
如是者，如已鎖定村屋為置業目標，又想成功過關獲批按揭，最好選擇樓齡新、有路權及齊契的村屋。
上車客熱門之選
另一個大問題，雖然現時新式村屋漸趨「屋苑化」，有大閘、停車場、遊樂場等配套，但絕大多數的村屋群都沒有物業管理公司打理，不會有保安24小時長駐、閉路電視等，安全性來說會相對低一些，出入的時候需要多注意。
反之，住村屋的好處是鄰近環境相對舒適寧靜，部分村屋更不需繳付管理費，以及可飼養寵物；加上入場門檻相對私樓低，仍是不少上車客的熱門之選。
私樓樓價升利村屋巿場
村屋入場門檻相對私樓低，即使是買全幢村屋，成交價都只是等同分層私樓三房戶左右。
世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示，新近錄得西貢清水灣茅莆村雙號屋村屋全幢成交，建築面積2,100平方呎，三房（一套） 三廳間隔，望山海雙景，連天台約700平方呎。
該村屋終以1,850萬元「零議價」沽售，建築面積呎價8,810元，屬市價水平。據了解，新買家為外國人。
1,850萬元，正好是一個鐵路上蓋的新盤三房戶價錢。
舉例由新世界發展（00017）與港鐵公司（00066）合作發展的大圍站上蓋項目柏傲莊I 2A座高層B室，便獲前新聞主播方健儀，於2020年斥資1,849.7萬元購入，單位三房間隔，實用面積754平方呎，成交呎價約24,532元。
凶案單位宜拆缷重建
有資深村屋地產代理分析指，如市區樓價上升，必然另一些客戶選擇轉移呎價較低的村屋巿場，這時候當然能帶動村屋價量齊升。
相反，像近年樓市下跌，村屋價量齊跌是必然的事。
至於大埔龍尾村村屋碎屍案涉事的村屋單位，有「凶宅大王」之稱的物業投資者伍冠流認為，物業短期難以轉手或出租，直指「拆了重建好過」。
由於是次事件程度嚴重，相信單位上層、以至周邊物業的租金、樓價亦會受影響。
不過，亦有地產代理稱，通常此類單位，都比較吸引百無禁忌的外籍人士和南亞裔客人入住。
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