買舊樓擔心還款期問題 拆解高樓齡按揭疑難

另外，雖然樓價有所調整，但按揭還款年期卻有增長的情況。根據金管局在今年2月的調查中發現，新申請按揭平均還款年期長達28年，是有紀錄新高，對有意購買高樓齡物業的買家來說，又多了一重考慮。

按揭還款期計算方法

很多買家擔心高樓齡屋苑無法敘造到足夠的年期，先說說一般的計算方法。本港銀行會用70、75或80減去樓齡或人齡，計算最長還款期，甚至有銀行願意提供85減樓齡或人齡，不過也要看屋苑質素，以及借貸利率可能會較高。而銀行會以減人齡，又或樓齡中較低者為準。所以能否做到足夠的還款年期，銀行兩大考慮因素就是申請人的年齡，以及物業本身的質素是怎樣。

由於物業質素會影響按揭還款年期，因此對於想買高樓齡物業的買家來說，亦可以留意屋苑是否屬於大型屋苑。例如是美孚新邨，雖然樓齡已超過50年，但仍然可以敘造長達20或25年的按揭，而關鍵取決於按揭成數是否超過六成。換句話說，如果高樓齡物業並非大型屋苑，或不是住宅大廈私樓，對於按揭的還款年期確實是有影響，不過影響可能甚為輕微。

村屋還款期普遍較短

較特別的例子是村屋，由於銀行本身對村屋按揭有較多考慮，還款年期一般用55減作計算。如果村屋樓齡已經是35年以上，那麼無論申請人有多年輕，可能都無法敘造20年以上，又或足夠還款期。按揭成數方面，其實舊樓的按揭成數並沒有很大限制，倘若買家是首次置業，一般都可以造到九成按揭。

除非物業樓齡真的很高，而物業質素又非太好，銀行可提供的按揭成數，才可能會調低到六成至七成。當然如果買家本身另外持有物業，按揭成數都會被調低。另外，假設物業並非作自住，而是投資出租用途的話，按揭成數方面就最多只能敘造五成，這點必須要留意。