負資產潮會否重臨 銀行嚟講以下客戶最易被call loan｜黃詠欣專欄

其實，銀行對於call loan並沒有一定準則。首先，在外圍經濟環境轉差時，銀行所面對的借貸風險便會大增，如樓價大跌出現大量負資產情況，屆時銀行便會審視相關負資產物業「資不抵債」之嚴重程度。例如「按揭欠款對物業估值比率」是否已接近130%，如接近130%銀行就會開始關注該物業借款人的財政狀態，如認為相對存在較大風險便可能要求該借款人提早還款。

不過就算在沒有負資產的狀況下，亦不代表銀行不會行使call loan的權利。假設借款人經濟條件有所改變（例如失業），而導致出現斷供、欠交管理費或差餉等情況，銀行便會追討欠款。另外，有一些特殊情況，如借款人的銀行戶口在短期內進行多次大額提存，銀行有機會懷疑有人正進行洗黑錢，屆時便會凍結該戶口，亦會追回所有借貸。

另外，若然按揭物業狀況改變，例如違反契約用途，將自住單位變成放租或商業用途，又或將放租單位改為分租或劏房等，便有機會要求借款人提早還款。除此之外，借款人將物業作抵押向財務公司借取二按，一經銀行發現，銀行先會要求客戶清還二按，如借款人在限期內沒有清還二按，銀行便會要求客戶清還其一按。

入巿前宜量力而為

至於整個程序，銀行會先出律師信，若經過數個法律程序後，業主仍未能供款，銀行就會收樓。收樓後，銀行會將物業拍賣，而賣出後所收取的款項則會用來償還業主之前買樓的借貸和律師費，這就是「銀主盤」。一般而言，由借款人開始斷供起計，至抵押物業變成銀主盤在市場放售，需時約4至12個月，關鍵在於借款人會否願意主動將物業交回按揭銀行處理，從而減省法庭所需之收樓程序與時間，而期間按揭市場之負資產情況並無改善，甚或繼續嚴重，才有機會淪為「銀主盤」。

筆者認為，整個過程需時差不多一年時間，如借款人因失業而無法供款，其實是有足夠時間另覓新工，如借款人因其他財政問題而斷供，不妨向專業人士尋求協助以解決問題。讀者眼見大部分在1997年的負資產物業到近年已成功翻身，所以只要能捱得過去，往往會「柳暗花明又一村」。

最後，其實樓宇按揭是屬於長期貸款，除非樓價在供款期內只升不跌；否則，只要樓價有正常波動，都有機會出現負資產狀況。
故此，筆者建議最好在入市前量力而為，盡量繳付較多首期，向銀行借較低成數按揭，並且每月依時供款，就算真的不幸成為負資產，亦毋須過分擔心了。