虎年爆疫40,000伙一手樓花「睇得唔賣得」：樓市跌浪有樣睇？

地產界人士指出，相信疫情有所紓緩後，被凍結的購買力將會再次爆發，資金湧入市場，出現「小陽春」市況；加上近來多個新盤蓄勢待發，一、二手樓市購買力未退。

事實上，本港買家剛需常在，成交多寡只屬價錢高低的問題。

目前樓巿非跌浪開端

專家也對樓市相對樂觀。利嘉閣地產總裁廖偉強認為，Omicron的殺傷力相對輕微，希望新型冠狀病毒有望在今年之內完結。

屆時積聚的經濟爆發力就會啟動，樓市交投都是一樣，通常農曆新年假期後的「小陽春」亦會出現。

而港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽亦指出，雖然市場受到第五波疫情影響，樓市稍作調整，但相信農曆新年假期後，市場資金將湧現。

倘若疫情受控，屆時政府放寛限聚令等抗疫措施，相信將會刺激市場氣氛，令樓市出現

「小陽春」，現階段絕非跌浪的開端。

此外，美國聯邦儲備局自2015年底以來，先後加息多次，在美國幾次加息中，本港銀行大多數都按兵不動，未有完全跟隨。

本港銀行體系資金長期充裕，來自客戶的存款是零售銀行的主要資金來源，銀行存款充裕，令它們的資金成本得以維持在一個低水平，有條件不絕對地跟隨美國加息，所以近年來息口仍然處低水平。

所以，近期不少無穩定收入的人士，特別是斜槓族（Slash）世代，也十分渴望把握機會入市。

的確，香港有不少人入息高但不穩定，包括銷售員、保險及地產代理、私人補習或鋼琴教師、上門化妝師等，他們的收入未必低。

當中有些保險代理或自僱人士年薪或過百萬元，惟可能是其中一個月賺數十萬元，其他時候可能一個月只是一萬數千元，最差甚至沒有收入。

一般來說，非固定收入人士，如果有六個月的薪金證明，包括銀行月結單、公司糧單及稅單等，便可作收入證明。

如果月與月總入息偏差不大，半年計的平均薪金可以通過壓力測試；再加上信貸紀錄良好，銀行批出按揭機會仍大。

然而，若月與月收入偏差大，可能銀行會需求提供長達一至兩年的入息證明，而計算平均薪金時，也有機會剔走最高及最低收入的月份，甚至會將收入平均值打折扣，從而計算批核的按揭金額。

可提供入賬紀錄申按揭

即使是補習老師、網店東主、自由工作者等人士，這類沒有公司糧單或公司賬目的職業，雖然申請按揭的難度會較高，但仍有機會敘造到按揭。

只要能提供詳盡的工作及收入證明，例如所有交易都會發出單據，交易主要透過一個銀行戶口入賬，盡量避免現金交易，並養成整理入賬紀錄，賬目一清二楚，讓銀行有足夠依據做審批。

另外，強積金（MPF）供款證明及稅單，均是十分有力的按揭批核文件，因此非固定收入的人士，最好每月有強積金供款，每年乖乖報足稅。

若未能出示稅單，或是交稅甚少，又沒有供強積金，銀行不批按揭機會將大增，即使獲批，按揭成數也會降低，或是按揭息率會較差。

同時，不同銀行審批按揭準則都不同，非固定收入人士可以多找幾家銀行比較，找一家貸款條件最好申請按揭。

另一個最常見的置業煩惱，就是同時轉工，雖然大有機會增加收入，但可能要面對收入證明「斷纜」，申請按揭可能會遇上麻煩。

其實申請者毋須過慮，只要預備充足文件證明自己有穩定收入，以及保持良好財務紀錄，銀行仍然會樂意審批按揭貸款。

要清楚的是，銀行基於要作出風險管理，必然是申請人提供越多證明文件愈好。

轉工宜有新僱主聘用文件

受薪人士申請按揭，如果舊工與新工之間沒有間斷，一般需要提交香港身分、物業買賣合約及最近三個月的住址及收入證明文件。

如果舊工和新工之間有短暫真空期，並非連接的話，建議提交新僱主的聘用文件及收入證明之餘，額外再提交舊公司的收入證明或稅單，清楚記錄財政狀態穩健，甚至待新工通過三個月試用期，獲得新公司證明，自然提高審批勝算。

另一個可以做多一點的部署，就是申請人以自動轉賬受薪方式，則會更加優勝。

若出糧戶口和申請按揭均採用同一間銀行，銀行容易掌握申請人的出糧狀況，絕對有利加
快批核。

同時，透過自動轉賬出糧，銀行月結單能清晰顯示每月薪金項目，申請人可作有系統記錄，讓銀行知道按揭申請人有穩定收入，具備充足的償還貸款能力。

憧憬農曆新年假期後小陽春

發展商把握機會積極推售新盤，據統計，虎年可以推出的一手樓花可達40,000伙，即使最終只是有一半的單位應市，也有20,000伙，為買家提供了多元化的選擇。

事實上，儘管本港爆發第五波疫情，社區傳播鏈未斷，惟市場仍然憧憬在年內仍有機會通關，並在農曆新年假期後，樓市仍有很大機會出現「小陽春」，一、二手盤成交齊升的局面。

港鐵新盤成焦點

業界預期，港鐵公司（00066）新盤繼續成為焦點，特別是黃竹坑站港島南岸、元朗錦上路站項目，以及將軍澳日出康城等。

若以發展項目單一期數計算，2022年逾千伙單位新盤約有七個期數樓盤。

例如長實集團（01113）港島南岸第3期，提供約1,200伙；泛海集團（00129）洪水橋田心路新盤項目，提供約1,025伙；將軍澳日出康城第XI期，提供1,880伙等。

另可特別留意華懋何文田站上蓋2期，涉逾800伙，爭取最快2022年中登場。另外，信和置業（00083）錦上路站發展項目第1A期共715伙，正申請預售樓花。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮預測，一手買賣，可較2021年上升近一成至約19,000宗水平，而登記金額亦料相應增加5.5%，挑戰2,500億元的歷史新高紀錄。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，去年香港物業市場仍受新型肺炎疫情籠罩，通關不成，令香港住宅幾乎只靠內部需求撐起。

上內地調控，令香港股市亦被受牽連，間接亦影響物業市場買家的入市意欲。

香港經已開始習慣了與病毒作戰，經濟穩步復甦，失業率下跌，即使單靠內需，亦足以令物業市場得以於眾多投資產品中脫穎而出。

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