美減息推動投資者入市 看清住宅合法出租條件︳陳永鍵專欄

據差估署7月份數字，租金指數已連升五個月，按年升幅達到6.65%，與2019年高位計只相差約3％。
隨息口及樓價調整，市場上住宅租金回報見4厘的樓盤並不少，亦吸引更多本地或國內投資客入市。
目前以按揭方式買樓收租，有哪些方法及規限呢？

何謂違規出租物業

過去樓價不斷上升的年代，買樓收租有許多限制。新聞不時會看到一些個案是有關業主以高成數按揭違規出租，並在法庭被判有罪，導致遭罰款、坐牢、被銀行Call Loan、沒收回報等。
高成數按揭出租一直都是違法，原因是買家申請高成數按揭時，需要購買按揭保險，當中有條款列明物業必須作自住用途，將物業出租屬違規行為。

業主要合法放租，需要先將按揭成數下降至六成以下，以及完成退保才可以。換言之，只要業主按揭成數低於六成，沒按揭保險在身，就可以將手上物業出租。
不過按證公司在今年8月推出一個新安排，打破過往高成數按揭無法出租的局限，容許高成數按揭業主將自主物業出租，令出租物業的門檻因此下降。
但要留意的是，並非所有高成數按揭物業都可以獲豁免作出租用途，業主必須符合特定條件並向銀行提出申請，獲得豁免後才可以合法地將自住物業出租。
以下為三大特定條件及申請方法：
（一）家庭將有新生兒或領養兒童，住屋需求出現變化：業主需要提供醫生發出的證明書，列明孕婦的懷孕週期；領養兒童則需要由社署或認可機構發出的證明文件。

（二）業主失業：業主需要提供失業證明，例如解僱信、公司結業信件、代通知金及遣散費文件。
（三）其他特別需要，且業主已在有關物業自住至少12個月：按證公司並沒有列明「特別需要」定義，但需注意業主並沒有拖欠按揭貸款。

物業出租期間有限制

在物業放租期間，業主亦有一定限制，例如業主必須只持有自住物業，並未持有其他香港物業。
物業出租期間亦需要以香港為主要居住地，不可以移民；物業出租期間，業主及配偶或同居伴侶亦不可以再在香港購買其他物業。
必須注意的是，假如使用高成數按揭的業主未向銀行申請出租及獲得豁免批准情況下，率先已把物業出租，將會被視為違規出租物業。