納米樓奇則｜龍床盤竟成發展商生財工具 拒批按揭風險高：不如買舊樓仲好！｜樓市蔣門人

納米樓的定義

納米樓，是香港的名詞，在外國通常都被稱為鞋盒公寓，即是指一個居住空間非常狹小的單位。

2019 年以前，由於香港的二手樓樓價越來越貴，香港政府為了壓抑樓市升幅，推出多項打擊樓市的辣招。 其中， 收緊按揭政策，需要業主付出較多首期才能置業， 就是其中一項挺主要的壓抑樓價辣招。

這種情況下， 一些首期有限，但又未能夠受惠於政府房屋資助政策的準買家，便只能將價就貨，購入一些較便宜的細單位。

巿面上， 通常較便宜的單位不是比較舊，就是比較細，而對一些沒經驗的新業主， 應該是因為怕買入舊樓會有很多需要裝修的地方， 而新樓就甚麼都搞好了， 挺多人都更傾向購買新樓。

發展商發現這類需求，當時便推出大量的納米樓。

鑒於香港與很多其他國家及地區不同，並沒有實施「最低居住空間標準」 – 即是指政府並沒有規定， 一個人居住的單位最低要有多少面積。

在其他地方，例如台灣，一個人的最低居住面積標準是147平方呎，英國是398平方呎，新加坡是500平方呎，日本是 269平方呎。但香港? 政府其實並沒有為一個人可住的最低面積標準設定任何下限，故此我們只能夠從差餉物業估價署中尋找最細的住宅單位類別， 以作參考。

而根據資料所得，香港納米樓的大小大概就在200平方呎左右，而事實上， 在外國這些「最低居住標準」還會限定了一個房屋內能有多少人居住，但香港並沒有設定這種規矩，故此一個香港納米樓還可以住兩人，例如一對情侶、夫婦租住納米樓， 是非常普遍的事。

這樣算下來， 個人的最低居住空間便更小了。

納米樓已成發展趨勢

近年多個主要地產發展商推出的新樓盤，大部分的最細單位均屬面積約200平方呎的納米樓，甚至更有低於200平方呎的納米單位。讓我們來看看有哪些納米樓例子吧。

奇形怪狀納米樓

通常納米樓會以開放式單位設計，廚房睡床、客廳融為一體，洗手間更是無窗的黑廁， 但， 在單位室內面積極少的時候，卻擁有露台、工作平台、空中花園等等豪宅般的室外配置。

為甚麼會有這麼奇怪的單位出現呢?

其中主要原因有幾個：政府就過去10年納米樓數量激增的原因解說時， 指出了現時的房屋政策首要是解決建屋量，建屋量解決後，才會探討人均居住標準的問題。

納米樓的出現其實正正就是符合了政府這一解決建屋量的政策。

其實， 政府也是過去數年， 牽頭引起納米樓熱潮的其中一個源頭，大家試想想過去數期的綠置居和居屋，其中的一至兩人單位最少只有270平方呎， 不正正就是納米樓嘛！

而納米樓之所以會有這麼奇怪的圖則出現，其實是因為過去的房屋政策中， 政府將露台、工作平台、玻璃幕牆、特大窗台等環保設計，分成建築面積（可供出售），但又豁免在發展總樓面面積上，故此，建築商當然把握這種機會，將單位這些可獲豁免的設施擴大，故此室內空間狹小的納米樓， 就成了發展商的生財工具。

直到2011年，政府雖然立法規管發水面積不能超過10%，更要求新盤以實用面積而非建築面積發售，情況才有改善， 但是這10%當然仍然會被發展商好好把握，將棺材式露台等這些環保設計好好變成生財工具。

納米樓的投資價值

很多發展商都會把納米樓包裝成上車筍盤、窮人恩物。

但其實， 真要算起來， 納米樓的呎價， 可貴了。 特別是在 2019 年， 政府放寬了首置按揭保險成數上限，首次置業人士買8百萬以下的單位，可申請九成按揭，變相買家可以買入更大的房屋呎數。

買家選擇多了， 二手納米樓自然不可能賣那麼高價， 投資角度來說，變相便要看租金回報了， 但實際上， 納米樓的可用面積真的太少，嚴格來說缺乏競爭力，特別是現時多了一批因為大勢環境而降價吸引租客的服務式住宅， 又或是提供長租服務的酒店。

故此， 筆者其實並不太看好納米樓的投資前景。

如果大家想要考慮購入納米樓，其實還不如花點心思，像筆者一樣， 去尋找一些投資價值比較高的舊樓。

不但單位面積較大， 而且投資上也進可攻， 退可守。 納米樓勝在一切都為你搞好了， 但事實上， 如果不介意自己裝修的話， 找到一些高價值的舊樓來投資， 絶對是更勝一籌的選擇。

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