業主為慳到盡 細數「甩名」奇難雜症大解構｜子非魚
個案一：夫婦心急買樓，慘蝕律師費。
聯名物業甩名，需要由律師樓支付甩名印花稅，陳氏夫婦由於已有心儀物業，於是聯絡律師，希望盡快完成甩名，再買入第二個單位。
不過，陳氏的目標單位最終被搶走，失去甩名的動力，但因為已向律師樓提出申請，即使取消甩名，亦需要支付部分律師費。
甩名的正確流程，應該是由雙方先簽署轉讓臨時合約，然後到銀行申請轉按，待銀行按揭批核後，再到律師樓辦甩名手續。
不過，有部分銀行承造甩名按揭，需要申請人提供正約才會審批，這樣即使之後因為任何原因，例如銀行拒絕批出按揭，又或批出條款、成數不理想而取消甩名，都會被律師樓收取部分費用。
個案二：壓低成交價，小心稅局狙擊。
周氏兄弟原本聯名擁有一個市值800萬元的物業，惟弟弟成家立室，眼見政府減稅，便將物業甩名予兄長，回復首置身分，並用甩名套現得來的資金去購置新物業。
由於想進一步減少印花稅支出，兩兄弟抱著「轉讓價愈低、印花稅愈少」的心態，計劃在物業轉讓時，將交易價訂在600萬元，聯名物業甩名只需以樓價一半去計算，在新稅階下，兄長所需繳付的印花稅只要100元，甩名差不多是零成本。
不過，兩兄弟的慳稅大計似乎行不通，因為轉讓價比市價低兩成或以上，稅局便有很大機會以物業的市價，去追收稅款差額；另交易價定得太低，在申請按揭時銀行亦有很大機會拒批。
理想的做法，是周弟先到不同銀行估價，選擇估價最低的銀行，以此為基礎，再將交易價格調低10％至20％，這樣做話，銀行、稅局普遍也會較為容易接受。
近親甩名才享首置印花稅優惠
個案三：甩名轉按至五成，合法出租。
歐太與丈夫同樣想趁新稅階，將聯名持有的物業甩名，再買入另一單位自住。
他們現有物業仍然有按揭保險在身，將來甩名後，想將現物業出租。
倘若想將物業出租，按揭成數需要在5成以下。如歐太和丈夫想甩名，在甩名時應同時轉按至不多於5成的按揭，以免將來擔心「偷雞出租」的問題。
同一時間，他們新買的物業也可以申報為自住，申請高成數按揭。
但要留意，如果新購物業想申請超過8成按揭，便需要待甩名物業完成交易後，才可以入紙申請按揭。
最後，想提提各位業主，只有近親甩名才能享有首置印花稅的優惠。
近親包括夫婦、兄弟姊妹、父母、同父異母兄弟，需要有出世紙證明；而外父外母與女婿、老爺奶奶與媳婦，則不能算近親。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。公司網址： https://starpagency.com
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