將手上物業「一開二」是必經之路？兩大轉按常見用途！ | 陳永鍵
按金管局發布的數據，2021年11月新批的按揭貸款中，較10月份增加4.8%，共514億元。
當中一手樓批出的貸款較前增加13.1%，達140億元，是2003年後最高的紀錄；二手樓成交的按揭貸款則少了3.1%，為261億元。可見一手樓承接能量仍然強勁。
為甩按揭保險
另一個值得留意的數字，是轉按的貸款額。11月較10月大幅增加16.3%。
一手樓承接力的來源，轉按當然是其中一部分，至於為甚麼會那麼多業主申請轉按？有兩大原因。
（一）轉按是「一開二」捷徑
轉按一般分平手轉按及轉按套現。平手轉按就是不增加貸款情況下，將按揭直接交給另一間銀行承接。
而轉按套現是先找銀行重新為物業估價。若樓價估值上升，業主可借的貸款額自然會增加，從而令業主毋須賣出物業即可「先行獲利」，將樓價升幅套現。
為甚麼會那麼多人轉按？可能就是因為有業主將目前物業的升幅，套現作買入新樓的首期，將物業「一開二」，因此刺激一手樓按揭數字；另一個原因自然是甩按揭保險。
（二）利用轉按甩保
此外，由於借高成數按揭的買家，在買樓時要買按揭保險，只要擁有的物業升值，業主可利用轉按申請甩保，從而取回部分保險費用。
而由於可供退回金額會隨時間遞減，第一年可取回四成；第二年可取回兩成半，第三年僅得一成半，因此夠時間，又避開銀行罰息後，許多業主都會申請退保「回水」。
至於為甚麼申請退保需要轉按？原因是業主申請退保時，是需要將貸款全部還掉才行，所以業主就會用轉按方式以退保。
在金管局數據中，還有一個有趣的亮點。由於近期仍處於非常低息的環境，定息按揭「無乜著數」，吸引力欠奉，推出後市場並無太多人願意選擇。
隨著各國均先後宣布退市計劃、甚至已宣布加息，終於有部分人願意承造定息按揭，惟只佔全個按揭市場的0.1%。
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