樓價下行大幅影響折扣率 買資助房屋還有何優勢｜陳永健專欄

在樓價不斷上升的歲月裏，過往抽中資助房屋的幸運兒有如「中六合彩」一樣，只要肯買就一定有賺，只差在賺多少，過往成交中賺過百萬元的例子比比皆是。

或會增加折扣率

資助房屋的折扣率是跟隨市價而定，假如樓價太高，有時甚至會增加折扣率。例如過往居屋一般為市價7折，早幾年樓價處高峯期，折扣率進一步上升。不過，由於房委會定的折扣率，並不會「緊貼」市價走勢作調節，如果樓市波動，變相在推售時，與訂下折扣時中間的落差就會變成「縮」折扣率。

當折扣率少了，意味住該資助房屋與市價更為接近，價錢上性價比就會下降。例如近期市建局位於紅磡的新盤煥然懿居第3座，當局在2023年9月，以市價78折推出；惟半年後的今天，樓價已下跌一浸，至揀樓時，實際折扣率只剩下87折，換算起來只是平了很少。

由於資助房屋有較嚴謹的轉售限制；相反，私樓就沒有這些制肘，在這情況下，僅較市價便宜少少自然令人覺得「唔抵買」，結果就出現開售首日60個中籤者，僅得19人出席，七成買家索性甩底，放棄「上車」機會。如果說市建局本身開價較貴難言吸引，那麼新居屋銷情滯銷，都是一個顯而易見的情況。特別是安達臣道居屋開售多時，卻幾乎無人問津。當然地點是一個因素，但合資格買居屋的人士，本身相對能選擇的條件在過去並不多，現時市場較多能負擔的選擇，自然會影響銷情。

雖然政府日前宣布，2025年居屋臨時折扣率將會為51折；綠置居則是41折，是2014年復售居屋以來最高的折扣率，但這些早前受樓價下跌影響的貨尾，仍面對出售困難的問題。

申請按揭具先天優勢

那是否代表，這些折扣率低了的資助房屋不具吸引力？當然不是，由於屋苑位置、居住空間、交通配套等因素因人而異，筆者就不詳述。然而，如果從按揭角度去看，資助房屋仍有其優勢。例如房委會居屋會由房委會做擔保，由於銀行審批按揭較私樓寬鬆，買家幾乎百分百能順利上會，過程中亦毋須擔心因樓市波動影響估價，不必「抬錢」上會或增加擔保人。對於只求自住的用家來說，購買資助房屋可以說是最穩陣的選擇。

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