【新盤按揭難題】發展商優惠要扣減按揭金額？影響按揭成數？

近日我們有個求助個案，客戶購入一個新盤單位，臨約上的售價約550萬元，發展商有提供到印花稅補貼及傢俬禮券約20萬元，客戶沒有注意到銀行會把這些優惠視作售價折扣，在申請按揭時會先扣減這些補貼金額，才去計算按揭成數。

客戶自行計算時，一直以為可用折扣前的售價借盡80%按揭，即是他可以借到440萬元(未計按揭保費)，連同發展商的補貼金額約20萬元，客戶首期資金總額只需約90萬元(550-440-20)，變相他可以做到約83%按揭。不過事實當然是做不到。

客戶實際上，只可以用「光豬價」，即530萬元(550萬 – 發展商補貼20萬元)去做80%按揭，即最高貸款額為424萬元( 未計算按揭保費)，較客戶原來自行計算的少了16萬元，亦即是客戶的首期資金總數額要有106萬元(530-424)才可。幸好客戶在購入單位前，其實已預了足夠首期資金，只是看到發展商補貼時，才想到能否「偷雞」借多一點，所以不用「籌首期」，只是感覺與原來想像有一點落差。

這個案中客戶雖然對臨約價與「光豬價」的差別有誤解，但由於客戶的樓價在600萬以下，仍在可做樓花按揭的按保範圍，是以影響不是太大。不過，過去我們曾有個案，客戶臨約上的樓價是605萬元，由發展商提供額外4%樓價回贈，回贈後樓價是約580萬，雖然回贈後的樓價符合可做樓花按揭的按保範圍，但由於臨約上的樓價超出600萬元，銀行拒絕客戶的樓花高成數按揭申請，最高只能做到60%按揭。客戶最後要先行選用發展商一按加二按計劃，待入伙時再才轉回銀行按揭計劃。

由以上個案，建議在在買入新盤前，先找專業的按揭代理協助解讀價單上不同付款方法的利弊，預先先考慮好要選用哪個付款方法及風險成本，便可以避免出現上述個案中的尷尬按揭狀況。