剛需情傾買新樓 二手樓優勢正逐步消失

無論買新樓還是二手樓，買家想要承造高成數按揭，就要購買按揭保險。
購買按揭保險涉及的成本開支不容忽視，但對於首期有限的上車客來說，大多仍然會傾向選擇「借盡」，用高成數按揭上會，從新樓及二手樓買家申請按揭保險比例，可以看見到近年市場出現明顯變化。

新樓二手樓買家佔比拉近

由2022年到2024年間，申請按揭保險的一手樓買家比例不斷上升，2022年有八成申請人為二手樓買家，一手樓只佔兩成；2023年，二手樓買家降至73％，一手樓買家則由兩成升至兩成七。
到2024年，兩者差距進一步大幅拉近，二手樓買家只有62％，至於新樓買家則佔38％，換言之，2022年新樓及二手樓申請按揭保險的買家比例由8比2，至近年已變成6比4，代表申請高成數按揭的購買力，都傾向流往一手樓市場。

雖然二手樓仍然佔比較多，但優勢明顯逐步下降，同時亦象徵住這批高成數按揭的買家，對一手樓的需求正持續增加。
從兩者提取貸款比例比較，一手樓的佔比增長就更明顯。在2022及2023年，一手樓及二手樓仍然保持82比至73比的比例；但到2024年，一手樓佔比高達44％，二手樓則佔57％，可以反映一手樓活躍程度不斷上升。

購買力集中流向新樓市場

而配合按揭保險申請宗數變化，更說明了在這段樓價跌的時間，高成數按揭購買力更集中於新樓市場上。
2022年本港獲批按揭保險的個案數字接近43,000宗；2023年降至約35,000宗；至2024年更大幅下降至僅約20,000宗個案，相較2022年獲批宗數同比下降超過四成。

同時申請金額都不斷縮減，2022年申請金額為2,516億元、2023年下降逾兩成至1,938億元、到2024年同比下降逾四成，僅有1,077億元，可見高成數按揭成交量及申請金額下降同時，這批購買力確實從二手樓，持續轉移到一手樓身上。
從有關數據可以見到，買家對市場的信心仍然持續下降中，申請宗數及成交量更見疲弱。
但在這段頹勢中，發展商明顯成功搶佔許多購買力，這很可能因為發展商劈價銷售的策略奏效，同時亦反映二手樓議價空間愈見有限。
在二手樓業主不願減價的情況下，上車客購買力就持續流到一手樓市場中，相信短期內新樓仍然佔市場主導。