新年欲撈底換新樓 樓換樓按揭可以點做︳陳永鍵專欄

要完成「樓換樓」，確實是有不少方法，例如一般業主會選擇先買後賣、先賣後買或者保留持有的物業，透過加按方式套現再購入新物業。
過往由於辣招稅、按揭措施未放寬等原因，許多業主會糾結於該先買後賣、還是先賣後買的問題，因為辣招稅會令業主有機會需要額外支付一筆稅項。
而在按揭措施上，過往業主若已持有一項未供斷物業按揭，然後再用按揭多買另一項物業，按揭成數會打折。
不過有關限制已經在2024年解除，現時無論是否首置身分，按揭成數上限都劃一為七成。
所以現時先買後賣還是先賣後買，主要都是視乎業主安排上的需要，例如是否已鎖定好另一所物業目標、是否已準備好足夠資金等。

銀行提供樓換樓按揭計劃

關於資金安排上，其實業主不一定要靠儲蓄才能取得換樓需要的款項。
有些銀行會提供專為換樓業主而設的樓換樓按揭計劃，主要做法是業主可以透過計劃，將持有物業套取資金，從而獲得一筆款項支付新居的首期，在持有物業賣出後再清還換樓貸款。
不過，每間銀行的做法及貸款計算方法未必一樣，這點業主在申請有關按揭前，必須仔細留意及比較，貨比三家。
樓換樓按揭具體流程並不複雜，業主需要將賣樓及買新樓的過程同時進行，即是在放盤同時，亦要物色下個物業，然後再向銀行申請換樓貸款及新物業的按揭貸款，提取兩邊貸款。
待舊物業賣出成交後，業主將款項償還換樓貸款，即可完成樓換樓程序。

設6個月貸款期

樓換樓按揭一般有六個月貸款期，理論上足夠業主完成賣樓程序，所以不需要太擔心逾期還款的問題。
另外，一般樓換樓按揭計劃，業主在貸款期內，只需要每月支付利息，所以財務壓力不會太大。
至於加按及樓換樓按揭分別，在於業主是否想要賣出持有的物業，兩者按揭的還款期及還款款項亦是不同。
如前述，樓換樓按揭適合想要賣出持有物業的業主；加按則是適合希望保留物業的業主，從物業中套取資金作購買新物業的開支。
加按還款期較長，每月還款都會比樓換樓按揭高。要留意的是，如果當初業主是以聯名方式持有物業，申請加按需要所有業主同意及一同申請；假如物業屬於資助房屋，則需要獲得房署同意。