45歲買樓怕退休未供完 管理按揭風險有辦法

作為中產人士，收入當然較基層高及穩定，對未來收入增長亦較容易預測，除了樓價下跌因素外，以計劃退休為前提下，以借到盡及用盡還款年期，45歲還應否買樓？「供樓供到退休」是否可取？看回一些近年香港按揭數據的趨勢，或可以看出一些端倪。
以樓齡減或人齡減加上銀行最長按揭還款年期來說，45歲是一個頗重要分水嶺，因為以傳統25年還款期計，供完物業已經70歲，超過一般退休年齡，但對許多家境不太富俗的人士來說，要擁有中產收入，即約70,000元至10萬元以上月薪，沒一定的年資很難達成。
到擁有足夠收入，累積充俗的首期資金，回過神時或許已經差不多到了這年紀。

根據金管局及其他機構資料，雖然過去幾年樓價進入調整期，但香港人平均按揭年期正不斷增長中。
2022年一般主流按揭年期為20至25年，至2024年30年按揭比例，已從過往15%，躍升至25%至30%，即差不多有三分之一人，選擇30年「超長期」按揭。
這或許亦跟過往幾年受美國加息週期影響有關，因為隨利率攀升，「攤長計」降低每月供款壓力以保持穩定的供樓續航力是非常重要；再加上申請按揭時有機會遇上估價不足的問題及收樓後需要資金裝修添置家俱等，預鬆必然較預緊好。
以貸款500萬元為例，利率3.5厘，20年還款期，月供金額約30,000元；以30年還款期計算的話，月供金額則大幅降至22,000元，每月供樓負擔差不多減輕近27%。

而且業主還要負擔差餉、管理費、水電等開支，盡量降低供款壓力是很合理的選擇。
而另一個較為有趣的現象，就是樓價愈跌，新造按揭的買家年紀卻有上升趨勢，有大型地產公司2024年報告顯示，45歲以上新造按揭客戶比例，從2022年三成，至2024年增至35至37%。

宜選擇較長還款年期

同時另一份報告則顯示，45歲至55歲按揭申請比例，在2024年上升5%，這意味上會人士的年紀有推遲現象，這或許涉及「買與不買」、「走還是不走」及有換樓需要等原因。
筆者建議，如果到這年紀並下定決心入市，選擇較長還款年期是較保險做法。
假如還款期有機會越過退休年齡，上會前就要仔細評估退休後被動收入是否足夠，這樣盡量為自己在供樓期間製造更多現金流便尤為重要。

同時要格價做好按揭規劃，盡量爭取回贈，這點可以找按揭轉介公司幫忙。
另一方面，在上會前後亦宜長期保留至少半年到一年的生活費作為儲備，作有效風險管理，如果有餘裕的話，再在未來考慮逐少提早還款，把年期縮短及降低利息支出，這樣便可以將中年買樓風險下降不少。