按揭 現金回贈

做按揭揀現金回贈高 還是息率較低的計劃較划算?

按揭

廣告

近日大型銀行相繼下調二手物業H按(銀行同業拆息按揭)鎖息上限,實際鎖息上限由3.625厘減至3.375厘,市場估計是為了還擊早前有中小型銀行推出3.125%快閃按揭優惠,更有傳媒解讀為「按揭戰」已開打,不論是否按揭戰,有優惠對有意置業人士或者是近期要上會的人士都必然是好消息。

不過要留意,這次與其說是減鎖息上限,不如說是銀行新增了一個H按計劃。因為如選用鎖息上限3.375厘的按揭計劃,銀行現金回贈最高只有2.2%,但銀行同時仍保留有鎖息上限3.625厘的計劃,而現金回贈可以高達2.45%。
到底選用回贈較高同時息率較高的計劃划算,還是選息率較低的計劃好一點?

按揭例子示範:

我們分別以500萬元貸款額及1,000萬元貸款額,年期30年作計算,看看哪個計劃才是「真心抵」。由於現時多數銀行罰息期多數為2年,我們會以所得現金回贈金額差距,與2年累積供款開支及利息開支增幅作比較,看看兩個計劃的分別。(見圖表)

首先,以二手物業500萬元貸款額為例,鎖息上限3.625厘的計劃,所得現金回贈有約2.3%,即11.5萬元,而鎖息上限3.375厘的計劃,現金回贈有約2.2%,即11萬元,兩者只差距5,000元。不過前者較後者,每月供款上會多697元,2年計供款便會多了約1.67萬元,同時首2年的利息開支亦會多了2.48萬元。這個情況下,為賺取多5,000元現金回贈,而選用較高鎖息上限的計劃,明顯不划算。
如若貸款額再高一點,增加至1,000萬元,鎖息上限3.625厘的計劃,所得現金回贈可達2.45%,即等同有24.5萬元,而鎖息上限3.375厘的計劃,現金回贈則仍維持於2.2%,即有22萬元,兩者差距擴闊至有2.5萬元。每月供款上,前者較後者多了近1,400元,2年計供款便會多了3.3萬元,首2年利息開支亦多了4.96萬元。亦即是說,即使賺取到更高回贈,所得的的資金仍不夠抵銷供款的增長。

按揭 現金回贈
(圖片來源:unsplash@tierramallorca)

銀行壓力測試要求

同時,鎖息上限較低,亦意味著壓力測試下入息要求較低。因為現時銀行壓力測試要求是用鎖息上限去模擬息率上升2厘去計算入息要求,假設貸款額500萬元,鎖息上限3.625厘去計算壓力測試下的最低入息,會較3.375厘的情景,入息要求多約1,300元。
不過,要選哪個計劃仍要視乎大家如何看未來拆息及息口走勢,如預計美國很快會結束加息周期,並調頭減息,同時預計一個月拆息很快會回落至鎖息上限以下,選回贈較高的計劃是可行的。其實,現時除了大型銀行,現時仍有部分中小型銀行,有低息兼高回贈的計劃,亦有不同銀行為「跑數」有一些「期間限定」的優惠計劃,建議可找專業按揭代理幫忙格價,或能取得更吸引的按揭優惠。

按揭 現金回贈
(圖片來源:unsplash@Braňo)

圖表:假設供款30年:

500萬 1000萬
實際鎖息上限 3.625% 3.375% 3.625% 3.375%
月供 $22,802.6 $22,104.8 $45,605.1 $44,209.6
每月差距 ↑$697.8 ↑$1,395.5
2年累計差幅 ↑$16,747.2 ↑$33,492
壓力測試下
最低入息
$47,971.4 $46,664.3 $95,842.7 $93,328.5
差幅 ↑$1,307.1 ↑$2,514.2
首2年利息開支 $355,937 $331,126 $711,874 $662,253
差幅 ↑$24,811 ↑$49,621
回贈金額 $115,000 $110,000 $245,000 $220,000
差幅 ↑$5,000 ↑$25,000

*以上資料只供參考,一切以銀行/貸款機構批核為準。

免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。

撰文:黃詠欣圖片來源:unsplash@Towfiqu barbhuiya, unsplash@tierramallorca