做按揭揀現金回贈高 還是息率較低的計劃較划算?
不過要留意,這次與其說是減鎖息上限,不如說是銀行新增了一個H按計劃。因為如選用鎖息上限3.375厘的按揭計劃,銀行現金回贈最高只有2.2%,但銀行同時仍保留有鎖息上限3.625厘的計劃,而現金回贈可以高達2.45%。
到底選用回贈較高同時息率較高的計劃划算,還是選息率較低的計劃好一點?
按揭例子示範:
我們分別以500萬元貸款額及1,000萬元貸款額,年期30年作計算,看看哪個計劃才是「真心抵」。由於現時多數銀行罰息期多數為2年,我們會以所得現金回贈金額差距,與2年累積供款開支及利息開支增幅作比較,看看兩個計劃的分別。(見圖表)
首先,以二手物業500萬元貸款額為例,鎖息上限3.625厘的計劃,所得現金回贈有約2.3%,即11.5萬元,而鎖息上限3.375厘的計劃,現金回贈有約2.2%,即11萬元,兩者只差距5,000元。不過前者較後者,每月供款上會多697元,2年計供款便會多了約1.67萬元,同時首2年的利息開支亦會多了2.48萬元。這個情況下,為賺取多5,000元現金回贈,而選用較高鎖息上限的計劃,明顯不划算。
如若貸款額再高一點,增加至1,000萬元,鎖息上限3.625厘的計劃,所得現金回贈可達2.45%,即等同有24.5萬元,而鎖息上限3.375厘的計劃,現金回贈則仍維持於2.2%,即有22萬元,兩者差距擴闊至有2.5萬元。每月供款上,前者較後者多了近1,400元,2年計供款便會多了3.3萬元,首2年利息開支亦多了4.96萬元。亦即是說,即使賺取到更高回贈,所得的的資金仍不夠抵銷供款的增長。
銀行壓力測試要求
同時,鎖息上限較低,亦意味著壓力測試下入息要求較低。因為現時銀行壓力測試要求是用鎖息上限去模擬息率上升2厘去計算入息要求,假設貸款額500萬元,鎖息上限3.625厘去計算壓力測試下的最低入息,會較3.375厘的情景,入息要求多約1,300元。
不過,要選哪個計劃仍要視乎大家如何看未來拆息及息口走勢,如預計美國很快會結束加息周期,並調頭減息,同時預計一個月拆息很快會回落至鎖息上限以下,選回贈較高的計劃是可行的。其實,現時除了大型銀行,現時仍有部分中小型銀行,有低息兼高回贈的計劃,亦有不同銀行為「跑數」有一些「期間限定」的優惠計劃,建議可找專業按揭代理幫忙格價,或能取得更吸引的按揭優惠。
圖表:假設供款30年:
500萬 | 1000萬 | |||
實際鎖息上限 | 3.625% | 3.375% | 3.625% | 3.375% |
月供 | $22,802.6 | $22,104.8 | $45,605.1 | $44,209.6 |
每月差距 | ↑$697.8 | — | ↑$1,395.5 | — |
2年累計差幅 | ↑$16,747.2 | — | ↑$33,492 | — |
壓力測試下 最低入息 |
$47,971.4 | $46,664.3 | $95,842.7 | $93,328.5 |
差幅 | ↑$1,307.1 | — | ↑$2,514.2 | — |
首2年利息開支 | $355,937 | $331,126 | $711,874 | $662,253 |
差幅 | ↑$24,811 | — | ↑$49,621 | — |
回贈金額 | $115,000 | $110,000 | $245,000 | $220,000 |
差幅 | ↑$5,000 | — | ↑$25,000 | — |
*以上資料只供參考,一切以銀行/貸款機構批核為準。
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