按揭放寬搭高現金回贈 把握轉按好時機

在放寬按揭成數前，多家銀行為應對市民因加息造成的供樓壓力，而提升現金回贈比率吸客，現時銀行現金回贈比率，可達貸款額的2.8%，數字是非常之高。
而現金回贈的計算方法，其實是以按揭保險以外的貸款總額作為計算。
簡單而言，在按揭成數上限放寬前，銀行只會借5成至6成金額；其餘部分由按揭保險擔保，現金回贈就只會從這5成至6成的貸款中計算。
而由於目前按揭成數放寬到7成，銀行計算現金回贈時，就會以這7成的貸款作計算，現金回贈金額自然有所提高。

借720萬回贈逾14萬

例如買家想以9成按揭買入一個800萬元的單位，貸款額為720萬元，在過去銀行計現金回贈，最多只會計算當中6成，因為其餘貸款，需要由按揭保險公司擔保。

換言之，720萬元中只有432萬元，可以計算現金回贈。
假設現金回贈2.8%的話，現金回贈金額就是120,960元；在按揭放寬後，以7成按揭金額作計算，就有504萬元可以計算現金回贈。
而在2.8%現金回贈情況下，買家理論上可以收到141,120元，足足多了20,160元。
以同一邏輯，套用在樓價更高的物業再轉按，現金回贈金額就更可觀。

把握賺回贈時機

另一方面，適逢樓市調整期，許多業主擔心物業估價下降；再加上息率上升，做轉按並不划算，但隨住按揭成數放寬，業主宜再重新評估。
如果銀行估價為買入價高，以借貸額7成計現金回贈做轉按，自然可以增加獲利。

而估價如非偏離買入價太多，其實亦除笨有精，當然實際情況要仔細計算才知。
不過，展望美國聯邦儲備銀行在今年下半年仍有機會加息一到兩次，預期銀行亦有機會再度增加現金回贈金額，料有助抵銷再度加息帶來的影響。
而且這次加息週期已踏入尾聲，香港樓市走勢亦趨向平穩，如果按揭借貸人想賺取較多的現金回贈，就要把握機會。