按保物業轉出租加強防守 遇上估價跌業主有何對策

由於按法例規定，出租物業按揭成數不得超過五成，意味以高成數按揭，即八或九成按揭買入物業的業主，除非曾經在低息時期十分勤力供款；否則，在近年買入物業的話，尤其是加息週期開始後，基本上很難可以在短期內，滿足按揭成數低於五成的要求。
要達成按揭成數五成或以下條件，業主只能以兩種方法處理。

提早還款達5成按揭

一是直接提早還款予銀行，把物業按揭成數降至五成。
例如陳先生（化名）以高成數按揭買入一個價值800萬元的物業，目前剩餘貸款額為450萬元，只要補回50萬元差價就可以；另一個方法就是轉按，轉按會為物業重新估價。
假設物業估價已升到1,000萬元，按揭成數五成就是500萬元，以陳先生目前剩餘貸款額為450萬元計算，符合低於五成按揭要求，陳先生不用補差價，就可以申請甩保，將物業轉成出租用途。

因此，倘目前物業仍有一定升幅累積下來，業主又相信物業估價短期內會持續下跌，應把握時間轉按甩保。
當然，如果物業估價已下跌，又是否不一樣呢？
例如陳先生目前物業估價已跌至700萬元，陳先生又要補多少錢？又能否做轉按呢？

轉按為物業重新估價

首先，如果不採用轉按這方法的話，銀行會以陳先生當初買入價作為計算，所以一樣只要補50萬元就可以。
如果敘造轉按的話，由於重新估價後，物業只值700萬元，意味五成按揭借貸上限為350萬元。
陳先生目前剩餘貸款額為450萬元，等於需要向銀行補100萬元，才可以把按揭成數壓至五成，變相補回的差額比不轉按更多。

當然，轉按會有一定的現金回贈，亦有可能有其他原因需要而轉按，上述例子只供讀者參考使用。