「富得過三代」置業部署：轉讓契、長命契、送讓契讓你躺著也致富？

此類家庭擁有相對強的購買力，可將物業重新做按揭套現，添置額外單位，作為日後子女的第二居所。而另一種「父幹」的手法，是將手上物業將轉名至下一代的情況，但有關過程，要極度小心處理，建議找專業人士查詢及了解。

「轉讓契」無後顧之憂？

一般而言，想將物業轉讓子女等直系親屬，其中一種做法是用「轉讓契」轉讓單位，形式與平時一般物業買賣無異。一般近親轉讓都是用「轉讓契」的方式，較無後顧之憂，即使擔心受贈人隨即變賣物業，業主大可以選擇不完全轉讓出百分百業權，如轉讓 70% 至 80%，對方便難以轉售。

如想將物業留給子女，可以利用「長命契」方式加入對方名字。他朝過身後子女便自動成為業權人。

「長命契」既可免卻遺產承繼手續，又可防止子女取得物業後，隨即變賣物業，形成自己無家可歸。同時，無論受轉讓一方有否在香港持有物業，只需交從價印花稅(DSD)，以及3年内轉讓都可豁免額外印花稅(SSD)。

至於另一種方法，是用「送讓契」方式饋贈單位，成交價將為0元，或成交價嚴重偏離市價，即是款額遠低於當時樓價，亦有機會被視作送契樓。表明定義看來，和「轉讓契」分別不大，但實際條款限制就較為複雜，隨時對日後按揭、稅務及業權均有影響。

「送契樓」避稅不可行？

「送契樓」最大好處是讓原業主回復首置身份，但絕對不是零成本。因為稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送贈契來避稅是不可行。同時，用轉讓契做近親轉讓可享免額外印花稅(SSD)，但用送贈契則不獲豁免。亦即是，如於送贈日期起計 36 個月內放售物業，新業主仍要支付SSD。

大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時，故一般拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭，大大影響了物業的市場價值。

另一種情況，是父母「加按」手上物業，套現助子女上車。假設物業現時估值800 萬元，全現契套現的話，可最高重新按揭6成，套現480 萬元；如果未供甩按揭，又假設尚餘貨款額200萬元，則先要扣除貸款，可套現280萬元。

但要注意父母要有足夠收入通過壓力測試。當然，父母可以利用物業、租金收入、外幣、股票、債券收入資產提升借貸力及通過壓力測試。

此外，曾經有新盤的賣樓條款中，接受買家抵押舊居，在支付10%首期後，發展商會借出120%的貸款，當中90%用作支付新樓的貸款；而餘下30%則用來償還舊樓按揭。

擔保人唔易做

如果用父母作擔保人協助置業，需要留意，如子女收入足夠每月供款，擔保人父母年齡則不受影響，可借足30年按揭；仁如子女沒有工作收入不足以償還每月供款，擔保人父母年紀太大，就可能借唔足30年按揭。

建議擔保人收入比借款人較高，可以幫助更易通過壓測。另外，如擔保人有按揭、或其他負債如私人貸款、分期付款等，會將自身負債計算在内，壓測要求更高。

而近年來，父母為下一代，甚至下下一代作置業部署時，都會盡量在鄰近核心商業地段或優良校網為首要考慮，期望可以令手上物業「富得過三代」。當中老牌豪宅地段跑馬地及東半山一向供應罕有，社區配套完善，就是其中一個熱門之選。

小學校網為12，屬四大名校網之一，中學校網為灣仔區，區內名校林立，2020東京奧運會女子200米自由泳、100米自由泳雙銀牌得主何詩蓓，正正就是於香港聖保祿天主教小學畢業，跑馬地絕對講得上是她的成長地。12校網還包括軒尼詩道官立小學、聖公會聖雅各小學、聖若瑟小學、瑪利曼小學等多間小學名校。

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