加息週期殺到！H按業主「集體跳船」 變陣定息按揭更著數？｜子非魚

縱觀目前按揭市場，超過九成港樓業主選用利率浮動的H按計劃，近期最優惠造價為H+1.3%，設封頂利率2.5厘。

H按計劃的利率會跟隨香港銀行同業拆息（Hibor）變動，假設今日拆息為0.2%，H按的實際利率便為1.5%；若拆息明日升至0.5%，實際按息將升至1.8%。

不少讀者詢問在加息週期下的按揭選擇。其實定息按揭一直存在，只是乏人問津。

香港按揭證券公司（HKMC）推出的定息按揭計劃，年期可選擇10年、15年、20年；利率分別為2.45%、2.6%、2.75%。

過去兩年H按實際利率低見1.5%以下，定息按揭對業主缺乏吸引力，惟市場預計聯儲局將加息至2023年9月，美息料推高至2.75%，屆時港息必然跟升至2.75%左右，即H按實際利率將高見4.05%。相較下，一早選用定息按揭人士，供樓負擔將輕鬆很多。

有業主認為，H按有封頂利率作為「定海神針」，上述情景未必會實現。

誠然，如果2.5厘的封頂位不變，即使港息上升至2.75%，H按實際按息亦僅為2.5%，比起HKMC最平定按息2.45%，僅高出0.05%。然而，業主不應忽略封頂位亦是浮動利率，可能隨銀行加息而上調。

H按的封頂利率以最優惠利率（Prime Rate）計算，普遍定為P-2.5%，由於目前大銀行的最優惠利率為5%，故實際封頂位為2.5%。

於上一輪加息週期高峰，當美息上升至2.5%，香港大銀行曾經「加P」至5.25%。

筆者估計，若2023年美息加至2.75%，香港最優惠利率或升至5.25%至5.5%，以此推算的H按封頂位為2.75%至3%左右。

假設至2023年，H按利率將攀升至3%，相較選用最平定息按揭的利率2.45%，每年將多付0.55%利息，定息按看似較為著數。

不過，定息按揭仍有兩大缺點。首先，定息按一般不提供現金回贈。過去數年銀行H按的平均回贈為1.5%，於2018年時曾高見2.1%。

H按有回贈甜頭

若每兩年轉按一次獲取1.5%回贈，即每年可袋0.75%。計及回贈後的H按實際按息，相信能抵消利率差異。
除了有可觀現金回贈「袋袋平安」外，選用H按時，大部分銀行會提供高息戶口（Mortgage Link）；定息按揭則不提供。

該戶口的存款，可享與當月供樓利率相同的利息回報，即存息為H+1.3%，遠高於任何定期存款，而且能夠隨時提取。

總而言之，雖然選用H按要承受加息風險，但同時有不少甜頭可領。

面對加息風險，業主不妨花時間仔細衡量兩計劃的利與害後，才作出選擇。

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