幾千蚊入場費 好過買樓 REIT精明投資入門｜房地產投資信託基金
撰文：李振豪 ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
現時在港上市的REIT，包括越秀房產信託基金（00405）、陽光房地產基金（00435）、睿富房地產基金（00625）、置富產業信託（00778）、泓富產業信託（00808）、領匯房產基金（00823）、開元產業基金（01275）、春泉產業信託（01426）、富豪產業信託（01881）、冠君產業信託（02778）和匯賢產業信託（87001）。
REIT與地產股的主要分別，首先在於REIT的投資政策及業務清楚訂明，主要投資於可以帶來收入的房地產項目。
但地產股卻不同，可以同時從事房地產投資及開發活動以外的業務。
藉物業組合分散風險
第二個分別在於其股息分派比率，REIT每年須將不少於90%的除稅後淨收入以股息形式定期派發給投資者；
但地產股則其股息政策可隨時改變，沒有一個既定的百分比，可以是零，即全不分派。
第三是借貸比率，REIT只可佔資產總值的45%，但地產股則可作更大幅的借貸。
至於成立方式，REIT以「信託」方式成立，必須委任獨立的委託人來監察基金運作，以及代基金單位持有人保管資產，這可確保有適當的制衡。
但地產股是以「公司」的形式組成，公司的發展方向及政策由大股東控制的董事局去決定，一般小股東是無權過問。
REIT的優點有如直接投資物業，擁有較高的流通性，投資者毋須投入大筆資金，也能投資於大型優質的房地產項目；
而且投資組合擁有不同租務年期和不同租戶類别的物業，因此有助分散風險。
當然，亦有一些影響REIT回報的因素，例如租金和物業價格有機會跟隨市況升跌，而且物業的勞損和天災造成的破壞也難以預測。
不宜只著眼收益率
還有就是物業管理公司的專業質素和經驗也有不同，管理好能令物業價值升；但相反的話，物業價值就下跌。
總體而言，REIT的主要風險取決於物業的市場價值，基金所持的物業價值下跌，便可能會拖低REIT的單位價格。
再者，如果基金在營運上出現虧蝕，便可能不派發股息；
所以投資者不要單憑基金的預期收益率作為投資決定，而應同時考慮基金的投資組合。
例如分散投資的程度是否合適？其所持有物業的質素如何？租貸期的長短如何？
一般來說，基金所投資的房地產項目愈少、項目規模愈小，投資風險便愈大。
再者，租賃期愈短，轉換租戶的次數便可能愈頻密，租金收入因而會較為不穩定，這樣會影響投資REIT的預期回報。
其實投資REIT也好，買地產股也好，最重要是知道其特性，淸楚自己的投資期及風險承受能力，這樣才可以善用REIT及地產股來賺取回報。
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同股不同權帶挈盈利升 港交所有力追落後
今年全球金融市場波動，影響港股表現，恒生指數由年初高位33,484點顯著回落至最低的24,540點。不過，受惠於新股上市集資數目創新高，港交所（00388）上週公布今年首三季純利刷新紀錄，大行亦紛紛提高全年盈利預測，後市表現可看高一線。
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
港交所上週三（11月7日）公布，截至今年9月30日止首三季純利74.84億元，按年升35%；收入及其他收益122.96億元，按年升27%。期內除息、稅、折舊及攤銷前盈利（EBITDA）93.53億元，按年升32%；EBITDA 利潤率76%，按年增3%；每股盈利6.03元。
單計第三季，純利為24.43億元，按年升20.2%；收入及其他收益41.02億元，按年增長18.8%；EBITDA為30.77億元，較去年同期升20%；每股盈利1.96元。
通告指出，盈利報捷主要受益於現貨和衍生產品市場成交量增加，造就交易及結算費上升；以及上市公司和新上市衍生權證、牛熊證數目增加，令上市費創新高。
新股集資額大增1.8倍
首三季現貨市場成交貢獻30.33億元收入，當中交易費較2017年首三季升42%至16.89億元，高於股本證券產品平均每日成交金額的37%升幅。
聯交所上市費收入6.83億元，增幅13.26%；交易系統使用費則按年升25%。股本證券及金融衍生產品方面，多個主要市場指標均創新高。
聯交所股本證券產品平均每日成交金額912億元，較去年增加37%。標題平均每日成交金額1,147億元；股票期權合約平均每日成交533,972張。
聯交所衍生權證、牛熊證及權證平均每日成交374,920宗；平均每日成交金額235億元，按年上升52%。
聯交所上市費增加83%，反映期內新上市的衍生權證及牛熊證數目亦創下有史以來高紀錄；期交所衍生產品合約平均每日成交663,673張。今年首三季首次公開招股集資額2,431億元，按年增177.5%。
主板新上市公司共99間（其中包括8間由創業板轉主板公司），較去年同期59間增67.79%。創業板新上市公司數目67間。
此外，港交所亦公布今年1月至10月證券市場的平均每日成交金額為1,127億元，較去年同期上升35%。
衍生權證平均每日成交金額為161億元，較去年同期上升42%；牛熊證平均每日成交金額為74億元，較去年同期上升68%。
公開招股方面，1月至10月共有185家新公司上市，較去年同期的131家升41%；集資額2,557億元，較去年同期的892億元上升187%。
事實上，允許「同股不同權」企業在港上市，對港交所的盈利助益明顯。
截至10月底止，今年頭三大招股上市公司，分別是集資588億元的中國鐵塔（00788）、集資426億元的小米集團-W（01810）、以及集資331億元的美團點評-W（03690），後兩者均為「同股不同權」企業。
港交所行政總裁李小加稱，首三季亮眼業績，反映港交所繼續扮演全球首次公開招股中心。
他表示，即使面對全球宏觀經濟及政治環境變數，相信港交所今年可保持全球集資第一的地位，對全年業績表現亦充滿信心。
李小加更透露，有超過250間企業有意明年來港上市，當中包括很多科技和生物科技企業。
大行上調盈利預測
德銀報告表示，港交所首三季盈利較該行預期高5%、已達全年預測約81%。
雖然港股日均成交量按季下跌14%，並引致交易、結算及存倉費等收入下降。
但正面因素包括上市費用收入按季增加15%；投資收入按季增加29%；來自商品業務的EBITA利潤率高等。
德銀預期今年及明年港股日均成交量分別為1,110億及1,200億元，並將港交所盈測提高3%至5%，維持「持有」評級，目標價上調至245元。
里昂雖降低港股日均成交量預測3%至5%；但指港交所第三季稅後溢利較預期高2%，故上調其2018至2019年每股盈利和派息預測1%至3%，重申「買入」評級，目標價288元。
摩根士丹利報告指，港交所第三季收入按季增加1%，未有受大市成交量減少拖累；第三季每股盈利1.96元，較預測的1.78元高；而收入、季度每股盈利（EPS）也較預期高分別8%和10%。
該行認為港交所盈利穩定，相信於弱市中會有好表現，而當成交量回升，其盈利和估值將更好，故給予「增持」評級，目標價290元。
滙豐環球研究則認為，隨着中港互聯互通增加、新經濟公司上市以及在高投資收益下，將支持港交所表現，維持「買入」評級，目標價280元。
在季績公布後，港交所股價以橫行為主，於220至230元水平徘徊，隨著港股氣氛有所好轉，料利好因素可重獲市場注視，股價有望追落後。建議可於225元水平買入，目標260元；止蝕205元。
