80後想將自住樓加按再投資 買香港還是大灣區樓較好｜龔成信箱
撰文：龔成 ｜圖片：新傳媒資料庫
1.買樓等升值
老師，本人今年36歲，已婚但未有小孩，月入3萬，每月扣除開支可以儲到15000左右，目標盡快做到財務自由（即每月有15000左右被動收入），減輕工作壓力，現時手持股票主要為收息股：
405@40000股
386@10000股
778@10000股
1052@10000股
加上$200k派息基金
1.我應該繼續將每月儲的錢分配到以上股票嗎？
2.我現時自住樓已供滿，你覺得可以再做按揭獲得資金再買一間香港樓收租/一間大灣區樓等升值，作未來退休之用嗎？
龔成老師：
其實，我地進行人生財富累積，應該用「先增值，後現金流」作策略，年輕時集中增值，之後到年長，又或有一定財富時，才進行財富轉換，轉成現金流更強，收息類的投資項目中。
1）上述的股票，都是有質素的，基本上可持有。但你這刻仍年輕，其實之後的投資，可以加強增值力較強的項目中。
2）以你的年齡，加按套現是可以的，只要不過份進取就得，但在時機上，這刻則只屬一般，因為加息週期開始，同時各市場的投資項目，不算處平宜價狀態。
所以，方向是可以，但不同太心急去做，除非你見到有明顯機會出現。
香港樓這刻不平宜，投資價值不算高。至於大灣區，有潛力及有風險，最重要是多了解投資項目，你要了解當地的發展，規模，租金回報率，潛力，風險等因素，了解是重中之重。
（對照龔成信箱：Q6706）
2.公司前景
你好老師，請問月供1093，1177，175適合嗎？邊個公司長線前景較好，謝謝
龔成老師：
這3間都是有質素的公司，都可以投資，同時有一定的潛力。
頭兩隻你可以2選1去月供，令你的組合不用太集中，醫藥股是賺錢的行業，但市場對這類股近期有炒作，估值開始有少少貴，雖然有前景，但面對現價不平的情況下，用月供模式去投資是較好的。
至於吉利（0175），都是有前景，這股同樣都可投資，佢發展外國業務方面做得不錯，以月供模式去進行，是可以的。
（對照龔成信箱：Q6658）
3.成交價
請問為什麼我隻261
明明有人大手or超大手買入
價格還是0.01
一路都一股0.01
為什麼？
龔成老師：
因為股票機顯示的0.01，其實不是0.01。
佢的成交價可能是0.008、0007、0003，但股票機顯示的，都是$0.01。
（對照龔成信箱：Q6659）
4.好孩子國際（1086）
點睇1086
我覺得未來非常有潛力
龔成老師：
好孩子國際（1086）本質不錯的，生意保持上升，加上都算有品牌，前景正面，這企業都有投資價值的。
但佢盈利有少少波動，雖然生意上升，但盈利卻有上落，近一年出現倒退，這會造成少少風險，但整間企業大致都正面的。不過要注意，現時佢市盈率去到30倍以上水平，就算前景不差，估值都有少少高，投資時不要大注。
（對照龔成信箱：Q6660）
5.手續費
我打算在中銀投資戶口供股, 中銀月供股票, 可以 $500 選一隻股, 如果我月供 $2000, 如以以上三隻股來供, 應如何分配是最好? 盈富佔1000 可以嗎? 匯豐和中電各 500 會否太少? 感謝!
龔成老師：
每隻的確是較少的，但如果你月供以長年期進行，都有積少成多的效果，當然，我希望你能每月供多啲金額。
以每月$2000來說，$1000盈富（2800）、匯豐（0005）及中電（0002）各$500是可以的。
另外，我並不知道佢收手續費的模式，是一個總金額收，還是逐隻收，如果是每隻都要收的話，就算減少隻數，集中供盈富會更好。
（對照龔成信箱：Q6661）
6.買樓收租
老師我想問，計算買樓收租的回報唔係應該計埋已槓桿果部份，即係：
假設300萬樓，首期30萬，放租岩岩好cover 供樓，9500一個月
如果一年後賣出，就算樓價不變，一年的回報應該係9500*12 / 30 = 38%
？？？係咪應該咁計先岩
9500*12/30萬
龔成老師：
投資者會以租金回報，去衡量物業的平貴水平，租金回報率是其中一個指標，例如你$300萬，收租$9500，租金回報率就是3.8%，這是無論你用唔用借貸，都是一樣的。
但當我地用了借貸，就可以拉高資本的回報率，這刻可以用本金作計算，同時計另一個回報率。
例如$30萬首期，你租金剛剛抵消供樓，但你供樓其實分利息同還本的部何，假設一半還息一半還本，你一年就得到了9500X12X0.5的得益，如果賣出的話，「資本回報率」就是19%。這是以這$30萬為基礎去計算的。
（對照龔成信箱：Q6662）
7.中國民航信息（0696）
龔成你好，想問下，你有沒分析過696同3969,一個天，一個地，都是龍頭獨市，這2股可買進持有嗎？
龔成老師：
都可以的。
中國民航信息（0696）係中國航空旅遊業信息技術解決方案的主導供應商。
佢為行業的參與者，包括從商營航空公司、機場、航空旅遊
產品和服務供應商到旅遊分銷代理人、機構客戶、旅客及貨運商，進行電子交易及管理與行程相關信息的需求。
佢處行業裡處於領導地位，雖然航空業受經濟的影響較大，但從中國航信過往的表現中，可見此企業較為穩定。
發展不會有爆炸式增長，但平穩發展相信沒有問題的，前景正面的。但現時市盈率約25倍，並不平宜，分注買入較好。
中國通號（3969）主要於中國從事提供一站式軌道交通控制系統解決方案，包括：（１）設計與集成：為軌道交通控制系統項目提供工程設計及系統集成等服務。（２）設備製造：生產和銷售信號系統產品、通信信息系統產品及其他產品；（３）系統交付：為軌道交通控制系統項目提供施工、安裝、測試、維護等服務。
基本上，呢類業務都有一定的穩定性，近年的生意同盈利都有不錯的增長，前景正面，但增長有放緩的情況出現，所以估值上不能太高。現價處合理水平。
（對照龔成信箱：Q6663）
8.置業
成哥，小弟今年已25歲，計劃同另一半未來1-2年上車，試用2人入息申請按揭
對置業手續同過程不太熟悉，看看現時情況繼續下去能否上車，謝謝！
目標：
屯門區450萬單位
申請9成按揭
背景：
2人入息每月約4萬
現金+股票約80萬
每人每月儲蓄1萬
工作4年，文職工作，尚算穩定
同家人共住
龔成老師：
$450萬的物業不能借到9成的，最多只可以借到$360萬，所以你要準備90萬的首期，相信你要在首期方面，這2年再努力一點去儲。由於你做超過6成的按揭，到時要買按揭保險（這費用可以慢慢還的），而到時的申請按揭時間較長，要預長少少的成交期。
如果借$360萬，分30年還，假設利率是2%，每月還款就是$13300，以你地入息有$40000去計算，供款對入息比率不過50%。所以，到時應該能順利的。當然，你到買樓前半年，最好不要轉工。
（對照龔成信箱：Q6664）
9.新世界發展（0017）
hello, 又想請教下17 （新世界），本身7.x持有，你認為可keep住嗎？
龔成老師：
新世界發展（0017）不錯的，本身有一定的規模，業務廣泛，從事物業投資及發展、合約工程、服務提供、經營基建項目、電訊服務、百貨、酒店及餐廳、電訊、媒體、科技等業務。
但這類綜合企業，一般的增長力都不會太強，佢近年的生意亦只是平穩，你可以持有這股，但不要預佢有好大的增長力。
（對照龔成信箱：Q6665）
10.哈爾濱電氣（1133）
成哥，再想問1133 同165
兩隻都持有大量資產長線投資可否
龔成老師：
哈爾濱電氣（1133）有火電、水電、核電等業務，生意都算穩定，但由於成本問題，盈利就比較波動，這會令中短期的股價較為波動，但以長線的角度分析，這股都正面的，現價合理。
中國光大控股（0165）本質不錯的，光大系的基本上都有相當的實力，生意同盈利都不錯，賺錢能力不差，有長線投資價值。
（對照龔成信箱：Q6668）
