36歲讀者月入2萬6 希望40歲能儲到首期上車 舊物業或新界村屋可達成目標？｜ 財智姊妹淘
撰文：財智姊妹淘 ｜ 圖片：Unsplash
讀者財政狀況：
每月收入：26,000元
每月支出：14,300 元
- 強積金：1,300 元
- 家用：5,000 元
- 個人開支：8,000 元
每月盈餘：11,700 元
資產：
- 現金：400,000 元
專家分析：
以Olivia每月11,700元的盈餘來看，連同現時資金的約40萬元，若全放進銀行活期，4年後可累積至約96萬元，正如Olivia 自己也明白，以這資產額上車，需小心步署。在這課題上，筆者有以下建議：
1. 往年Olivia會把年尾花紅留作交稅、旅行等項目，但以現時經濟情況，花紅也未必如往日豐厚，建議Olivia每月應預留一部分每月盈餘作交稅用途；
2. 要增強資產增值能力，不外乎利用投資或收息等策略，筆者留意到Olivia 只有銀行儲蓄，相信也不是進取型投資者，但只靠銀行利息，恐怕連通脹也不能跑贏！所以折衷方案是採用股債混合基金，既有息收，價值也有上升空間，而每月盈餘可考慮用月供方式投放，以平均成本法減低風險，並應多和理財顧問溝通，定時檢視跟進；
3. 要決定可投放多少，先要瞭解收支是否穩定，但無論如何，需要有一定金額（以現時情況，最少約9個月支出）存放在銀行以作不時之需；以Olivia情況來說，她應最少存放13萬元在銀行，餘額可再作投資增值；每月盈餘部分可先抽起2,000元作交稅儲備，然後投放4,500元，餘下盈餘先放在活期戶口，待和理財顧問定期檢視戶口時再看看能否再投放；
4. 筆者並不是專業地產顧問，所以只能在置業過程中常見財務問題談談：
- 銀行按揭能借多少取決於幾大要素：1. 物業估價；2. 樓齡 – 指標是「六十五減」，例如若樓齡已是40年，銀行很有可能只批出25年的按揭（65-40=25），個別大型屋苑或有例外；3. 按申請人的還款能力 – 如入息、年齡（按揭需在75歲前完結，最長按揭期為30年）等等；
- 若樓齡較大，要面對按揭期較短，即要擁有較高薪金才能獲批足額按揭，同時亦需預留一筆資金作維修之用，而新界村屋（或丁屋）普遍來說估價不足，而且它們面積較大，呎價是較便宜，但整體樓價卻未必少，筆者微見這些未必是最佳選擇；
- 另一可考慮樓種是新界區一房單位，居屋也是不錯選擇（但需留意最長按揭期或只有25年），但慕請將樓齡鎖定在30年或以下；
- 以現時月薪計算、30年按揭、年息2.15%計算，較有可能性是樓價350萬元，並付22%首期，首期及相關費用約90萬元，月供約11,000元，估計仍在可負擔範圍內，但似乎350萬元物業現已是稀有品種，建議4年後見機行事吧；
- Olivia 65歲退休時，樓按仍未供滿（如以上列例子，尚餘約62萬元），所以在退休金內應預留資金處理，另外，上車後可繼續儲蓄、投資增值/收息或選購年金方案，甚至乎日後申請安老按揭，令自己老來生活更有保障！
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