33歲資產過百萬 3年內買500萬樓有冇可能？專家：不要貿然入市！｜財智姊妹淘
撰文：經一編輯部 ｜ 圖片：unsplash
陳先生財政狀況
- 每月平均收入：4萬元
- 資產：現金80萬元、股票30萬元、基金20萬元，共130萬元
- 每月平均支出：家用1萬元、個人支出1萬元、保險1,000元、強積金1,500元，共22,500元
- 淨資產 ：130萬
- 每月盈餘：17,500元
- 風險承受水平：中
專家分析
陳先生目標是買500萬元以下的物業，若留作自用，因有按揭保險或發展商優惠（如是一手物業），首期額度有較大彈性。如使用按揭保險及造7成按揭，首期及相關支出約需171萬元，每月供款約14,200元（假設年利率2.5%，年期30年），經壓力測試後，每月最低月薪要求34,000元，符合陳先生現時的財政（包括薪金及每月盈餘）情況。
怎樣能由現時的130萬元資產累積到所需的171萬元首期呢？筆者建議可先留下6個月開支（約14萬元）作現金儲備，餘下66萬元現金可連同現時已擁有的投資資產（50萬元）及每月盈餘之約一半（8,500元）作投資增值，以中風險項目（如環球藍籌股票基金，假設平均年回報5%），三年後資產可滾存至約 200萬元，料可應付上車的開支，但陳先生應留意積蓄及每月盈餘將幾近用罄，積蓄也用得七七八八，對日後生活質素或有一定影響，況且現時經濟因疫情影響，長遠情況仍需觀察，筆者建議陳先生不要操之過急，應三思而後行，不要因為樓市有一定的調整就貿貿然入市！
如他希望物業是收租用途，那他最高能敍造6成按揭（因以按揭保險購買的物業只能自住），即是說首期及相關費用約需221萬元，若以現時儲蓄速度，他要近5年時間才能滾存到所需款項。若年利率2.5%，供30年的話，每月供款約12,000元。
陳先生亦應留意租金收入是否能足夠支付供樓開支，令本身現金流較穩妥。現時普遍租金回報約2.8%，以樓價500萬元計算，每月租金收入約11,700元，和供樓開支相若，但短期內之差管仍需由陳先生負擔。筆者建議陳先生可先上車，待供款數年後，如當時尚餘樓按低於樓價六成，可安排取消按揭保險，那時便可安心將物業出租了。當然陳先生大可儲蓄多幾年，譲銀根更鬆動時才入市。
陳先生亦應留意現時出租物業大多由業主繳付差餉、地租、管理費、維修費等，亦需繳付物業稅，將這些一併計算在成本的話，每年淨租金收入約為10個月。另外，以風險角度來說，租霸的風險比物業租不出去的更大！陳先生可考慮選購「租霸保險」，一旦不幸租霸真的出現，對被拖欠的租金、屋內設備及法律費用亦能提供一定的保障。陳先生另一選擇便是選購房地產信託基金，入場券大大降低之餘、更無需煩惱管理物業各鎖碎事，但仍可收取穩定回報！
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