30歲月入38K擁物業 想賣樓套現投資賺到盡｜龔成信箱
撰文：龔成 ｜圖片：新傳媒資料庫
1.賣樓套現
龔兄你好, 一直有追開你FB page, 最近亦開始閱讀你的財務自由行. 我接近30歲, 有一單位收租, 連同租金收入約有38K一個月
看完頭幾章財務自由行之後，就發現心中一直疑問的謎底解開,被動收入一直就是我在欠缺建立的地方, 現有以下幾個疑問, 煩請指教:
打算賣樓(樓齡高的單幢私人樓)套現, 如市值500萬左右, 在扣掉問銀行按揭的90萬之後, 較好的方法建立正確的被動收入會是那一種?
1) 將套現的資金一拆二, 分別買兩間樓齡較新, 但實則較細的上車盤收租 (目標只是租金抵銷按揭成本便可, 等待3年SSD後升值便出售)
2) 買一間較大, 樓齡幾年到25年的優質二手樓, 但售價較高(大過500萬)作收租之用, 然後再加按買一間上車盤收租 (目標同樣是短期內追求收支平衡, 待3年後出售間中一間套現資金結婚及買新屋自住之用)
3) 還是抽起部分賣樓資金投資收息股, 將剩下的再投放到選擇1)或2)
謝謝!
龔成老師：
由於賣樓再買的成本都幾高，例如當你進行（1）時，你賣出要成本，你買入第一間要成本，買入第二間要比重稅，單計這些數目已經好大。所以，以賣樓再買的模式進行，除非明顯對長遠財富增長有幫助，否則未必一定有著數。
如果要進行（1）或（2）的計劃，又何不加按現時的物業，去買多一層？這會減少你的買樓成本，同時做到有兩個物業的目的。
除非你現時手持物業的質素好差，長遠會不斷貶值。但我地最重要的分析點，是投資回報率，只要你這物業收到一定的租金，長遠有加租的能力，其實已是一個不差的投資物。
你現時只欠銀行$90萬，其實有加按物業的空間，不過，這刻在時機上未必最好，因為加息會令你的成本加重，同時投資市場不平（租金回報率較低，股息率亦不算吸引），這刻創造的息差回報不明顯。
因為當我地增加負債時，應該要有「明顯的」投資機會，這才是最好的時機，但這刻不是。
我應為，加按是可行的做法，你就算加到一半都可以，但就不用太急進行，不過方向是可以的。
加按後的資金，可投資物業或收息股，我會建議投資收息股，因為太集中在物業不是好事。只要平衡投資在收息股，風險就不大，只要股息率有5%，都能抵消到按揭利率。（對照龔成信箱：Q5483）
2.天能動力（0819）
阿Sir你好，你看好電動車的前景，所以看好1211, 我很同意。
我覺得提供電動車配件及電磁的公司都會大有作為。有冇邊隻你認為係好的？819你認為如何？謝謝
龔成老師：
天能動力（0819）都算是相關的，但這股票曾被散戶熱炒過，因此要比較小心。從本質上，這企業可以的，但規模又唔算好大。過往生意與盈利都保持增長，整體計，不過不失。
這股現價合理，你如睇好都可考慮，但就不建議太大注。
但說到尾，我都是喜歡比亞迪（1211），直接投資這股仲好。這企業之前的業績不好，相信中短期股價都無運行，但對長線投資這來說，這就是投資機會，不過這股的確波動，分注買入會較好。（對照龔成信箱：Q5474）
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3.中銀香港（2388）
老師，銀行股又以誰作長期收息好？
匯豐/ 恆生 / 中銀?
龔成老師：
匯豐（0005）的質素較一般，增長力一般，收息可以，因為股息率高是這股最大的吸引之處。
恆生（0011）是穩健派息之選，但由於股價在近年升了不少，因此股息率略降，但這股優質。
中銀香港（2388）有相當的質素，長遠有一定的增長能力，但股息率在這刻未必太高，但股價長遠仍能平穩上升。（對照龔成信箱：Q5475）
4.恆指基金
我有嘢請教，大市受大公司股票價格升跌 是否影響其升跌主因?
如 700 66 等 影響恆指最大?
如果股市大跌 應減持恆指基金在 強積金比例?
龔成老師：
恆指只是由50間公司組成的指數，當相關公司股價上落時，恆指都會上落，特別是一些比重好大的公司，例如騰訊（0700）。
這些公司的短期消息，會影響大市短期上落，至於長遠，則回歸這些企業的價值面。
就算大市跌，你都唔洗改變強積金的比例，除非你非常相信之後大市會有好大的調整，否則不要變。強積金是一個超長線的投資，所有中短期事件其實都不用理會。
我地管理強積金，只需用人生管理法就可以，年輕時較進取，中年時平衡，年長時保留，你只要按你的年齡，慢慢調整強積金組合，這已經足夠。（對照龔成信箱：Q5476）
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5.美國加息
美國加息對港股是好定壞?
龔成老師：
美國加息，香港遲早都會跟隨，樓價可能會跌少少（就算跌都不會多），樓市會較合理。至於股市，都有可能出現中短期的調整。
但細心想想，美國加息背後的原因是經濟向好，這是因，加息是果。經濟好就會令企業的盈利向上，長遠對股市是利好的。（對照龔成信箱：Q5477）
6.通賬壓力
有人會將股息 買入相同股票 或月供方法以增加股票持貨量 當20-30年後 到退休後 股票回報50至100倍? 可作退休開支用 ? 66 /5 /3 值得長期投資?
但長遠有通賬 如投資回報不變, E.G.5% 是否應增加月供數字 以增加派息回報來抵抗通賬壓力?
龔成老師：
這種再投資，正正就是利用複息的原理，如果該股優質，當你收到股息時，可利用「以股代息」的原理，不斷儲股票，你長遠的股數就會不斷增加，過了多年後，你的財富會很豐厚。
港鐵（0066）及煤氣（0003）都是很優質的股票，無論用月供，又或每次以股代息的方法，不斷儲股票，長遠對你都是有利。
匯豐（0005）的質素雖然都不差，但已經無過往年代咁好，之後只能平穩增長。
通賬一定會有，所以我地要選賺錢能力能按通賬上升的企業，你自然會長遠得到超過通賬的利益。同時，如果你月供股票的金額，可以不斷增加，就更好。（對照龔成信箱：Q5478）
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7.越秀地產（0123）
可不可以分析一下00123越秀地產，適唔適合月供收息和等增長，但見它不斷貸款融資，對公司未來發展是否不穩定？
龔成老師：
越秀地產（0123）不過不失的，佢的控權股東為廣州越秀集團，係是隸屬廣州市人民政府的國有企業。這企業的生意同盈利都保持增長，企業發展正面。
但你說得對，這企業有一個最大的風險（其實，不少中國企業都有這問題），就是負債好多，佢的負債比率去到成300%，佢憑住自己本身的地位，認為自己可以冒更高的風險，所以加大自己的負債去加快發展。
這是有危有機的，企業利L用負債，當然可以把握到機會，將來發展會更大。但同時，只要經營環境逆轉，都會對佢造成風險。因此，這股雖然可投資，一定不能太大注。（對照龔成信箱：Q5479）
8.長線投資
Hello 龔成你好
想問應該要如何分配長線投資呢?
如人工的幾多%用作月供,收息股,潛力股等等
謝謝!
龔成老師：
點樣分配，其實好視乎果個人的投資目標，首先，我地一定會投資「優質股」為重心，同時會長線投資，但優質股都分好多類。
當我地進行人生財富累積時，都會以「先增值，後現金流」作為模式。如果你是年輕人，潛力股的比例較多，同時加上平穩增值股。
如果你是年長人士，又或財富已有一定的數目，那就會以收息股為主，以保本及追求現金流為主。
不過要注意，潛力股的風險比較大，如果你只是初階者，只能買小小，你要有一定的投資知識，選股與投資的技巧，才可投資較多在潛力股身上，因為這類股所需的技巧較高。
另外，月供股票是好好的策略，至於供款多少，則要睇市況，如果市況處於平宜水平，當然可以供好多。現時市況處於不算平，但又到好貴的水平，最好就是以「一邊月供，一邊儲現金」的模式進行。（對照龔成信箱：Q5480）
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9.比亞迪（1211）
想請教一下吉利 同 比亞迪既比較 同埋 投資價值
以我所知比亞迪發展電池較成熟 但吉利同時係近年爆發力強勁既車企 “藍色吉利行動”話2020年90%會出新能源汽車 成哥點睇佢地既投資價值 ?
龔成老師：
兩隻股都有一定的質素，而且前景正面，比亞迪（1211）本身做電池起身，這方面的技術較強，吉利（0175）不止發展快速，在海外方面的發展亦很積極，因此都正面。
我個人較看好電動車的業務，因此會偏向比亞迪，但這公司之前出的業績不太好，相信中短期的股價仍無運行，但如作為長線投資者，這反而是買入機會。
不過，這股的確比較波動，因此買入時最好分注。（對照龔成信箱：Q5481）
10.中國投融資（1226）
老師你好
想請問 1226. 0135 同1337前景如何
可以長線嗎？
龔成老師：
中國投融資（1226）主力做投資，這股業務不確定性高，盈利不穩，之前出現虧損，加上過往試過多次供股合股等財技，暫時未見這股有投資價值。
昆侖能源（0135）不過不失，雖然生意近年都保持增長，但始終好受國際油價上落的影響，令佢盈利的波動都好大。同時，這會令企業處於被動狀態，前景不過不失，雖然都可長線投資，但未必值得太大注。
雷蛇（1337）雖然有潛力，但本質好波動，佢到而家仍處於虧損狀態，但公司市值已有$200億，所有的市值，都只是基於「將來預期」去產生，這個預期可以變得好快，因為大家都只是「估」。
同時，電競行業的真正營運模式，賺錢能力如何，充滿了未知數，一個遊戲可以好受歡迎，亦可以好快無人玩。因此，這股有前景，但風險好大，無人知真正的價值，如你真的要投資這股，只能小小注。（對照龔成信箱：Q5482）
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