29歲人工 $3 萬供樓 $1 萬 買工商銀行農業銀行港燈點部署
問1：
龔成老師你好，跟咗你個這page 一段時間，覺得你的觀點好獨到。有幾個小問題想請教下。先謝謝你!
我29歲每月收入3萬，供樓每月約1萬，現時持有:
工商銀行、農業銀行、港燈
1。想問下工商銀行已升到52週高位，而且買入價不是特別好，應否先買出，等到現價回落再買入?
2。覺得現時組合太保守，想把農行賣出換成盈富基金(2800)，那2800合理價應set 在那裡?謝謝你。
龔成老師答：
1）不用理會所謂的52週高位，這只是坊間「專家」的術語，我地不用理短期股價，要集中在企業，只要企業有質素，就可以長線投資，令財富合理增值。
而所謂先賣出，之後再買入的方法，知易行難，做到的很少，所以，繼續持有是較好的。
2）由於你只有3隻股票，已出現了集中風險，建議你賣出小部分現時的持股，然後轉換成其他股票，令你的組合更有平衡的效果。
加入盈富（2800）是較好的選擇，另外，你亦可考慮加入數隻穩健優質股，令組合得以平衡。
盈富已過了較平的買入時間，但現時仍處合理水平，可以用分段買入的方法，將一注資金分成多注，每隔2、3個月才入一次，令價格得以平均。(對照龔成信箱Q2881)
問2：
龔Sir，拜讀貴作後，我開始改變以往的投資方式，詳細分析後以長期持有作投資方法。
近日，我就領展作了詳細分析（寫一篇約3100字的文章以加深自己的理解，記錄整合自己的分析，從經驗中學習）。
個人的總結是領展在香港有大量物業，仍有空間為物業增值，提升租金回報和資產價值。同時國內市場應該是領展的未來增長動力。
雖然領展股息在同業中最低，但是長期回報卻是最高，而股息率仍然維持在4%左右，說明股息與股價增幅同步，反映是一隻能穩定收息同時也可以有資產增值。
另外，因為商業地產的租約期一般為3年，故表現多以3-5年反映出來。綜合以上，領展應該是一隻優質的股票，收息及增長兼具，可以長期持有，並以3-5為一個區間作檢視調整。
未知這個分析及策略是否合理？
另外，分析途中，發現領展過去數年當年最高股價/上年資產淨值溢價最多為30%(2014)，最低為2.7%(2017)，而當年最低股價/上年資產淨值溢價最多為21%(2015) ，最低為6.7%(2014) 。
如以此為區間，2018年的估值應約$50-$64。跟據領展的租賃情況，估計明年續租租金調整後的經營增長約4%。如以相同的物業評估方法計算，租金增加的情況下，物業估值應可增加3%，即是帳面值總增長為7%。
計及以上增長率，2018年的估值應約$53-$69，合理價為$61，未知這個估值方法是否合理？
從龔Sir的看法，房託應如何估值？現時領展的合理買入價應是多少錢？謝謝！
龔成老師答：
將一隻股票的強弊、特點、分析寫下，有助我地更了解這股票，這亦是我過往，每次買股票都要自己寫一份報告的原因，只要保持這模式投資，你絕對能輸少贏多！
你的分析大致正確，都說出了領展的重點，至於估值方面，真的不景三言兩語能解釋到，因為這足足佔了我股票班中，近2堂的內容，可以要花相當的時間。
而你上述以資產折讓的模式去評估平貴，其實是其中一個估值的方向，房託是資產型的股票類別，估值會包括資產以及股息部分，領展（0823）在$55以上雖不算平，但都可以分注買入的方法，慢慢入。(對照龔成信箱Q2882)
問3：
成哥 若果想月供1299/2318 其中一隻你會點選擇呢？
以上兩隻優質股呢？
龔成老師答：
其實兩隻都好好，好難選。若真的要選，中國平安（2318）會略好，中國市場始終發展較好，長期的回報會較佳。
平安比起友邦（1299）較大的問題，就是在資產配置與風險管理 上，但其實都做得唔錯，這問題會令平安有較大資產轉弱的情況，令中短期的股價較為波動，但只要長期月供，就不用擔心這問題。(對照龔成信箱Q2883)
編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。
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