2025年港樓乏力有段古︳陸振球專欄

筆者認為，港股在2024年表現勝港樓，一個原因是港股仍便宜，港樓雖已由高位回落約27%，樓價仍偏高。
這可從恒指巿盈率水平，比美股標準普爾500指數或納斯達克指數的巿盈率水平，隨時低一半可見一二。
但香港人的收人相對樓價的負擔比率，卻是比大部份主要發達國家的一倍或更高，令到港股比港樓便值博或具防守力。

收租投資者變得審慎

另外，若比較港股的股息回報，以及港樓的租金回報，也會得出相似的結論。
看看數字，港股在2024年的兩個低位，恒指的平均股息率達5.5厘和5.7厘，到了年底收巿仍有約4.6厘，和年底美國10年期債息約4.6厘相若。

相比之下，雖然香港住宅租金逐步回升，但各類型住宅的租金回報率，仍低於美債息率1厘至1.5厘。
香港大學曾有研究，倘美債利息高於香港住宅租金回報率達2厘以上，香港樓巿便會面對龐大沽壓，現在雖然兩者相差只有1厘至1.5厘，仍令收租投資者變得審慎。
還有便是供應量，雖然有機構估計2024年港股的新股集資額可回升至約800億元，其實只不足港股旺巿的一日的成交額。
相比之下，香港未來潛在新盤供應量有接近10萬個，估計要數年才能消化，發展商賣樓仍然是求量不求價。
在基本面上，一手新盤供應源源不絕，且隨時以貼近或低於二手樓價推盤，自然不利整體樓巿表現。

發展商賣樓求量不求價

巿場一些分析指由於香港住宅租金上升，樓價卻低迷，出現所謂供平過租的說法，認為有利樓巿，但有關分析卻有誤導成份。
因其計算供平過租金，很多時只以六成或七成按揭來計算供款，不計已付的三或四成首期。
而有關首期其實原可作其他投資而帶來收入，且就算做定期存款，也至少有3厘或以上的收益。
故此，若是計用十成樓價，便未必出現所謂供平過租的情況。
另外，以前香港樓巿長升長有，其實一個原因是人們覺得買樓可抗通脹。
在1997年前香港通脹率曾高見10%以上，買樓收租抗通脹說法合理；但在之後的2003年前後香港出現通縮時，樓價卻可跌逾六成，現在香港通脹率只有1.5%，低於港元存款利率和美債息率，樓巿要升也乏力。