龔成問答信箱（Q1241-Q1260）

龔成老師：我會選「優質股」，因為這是真正的財富，是「資產」，而債券及債券基金只是「產品」。當市場上的某工具擁高回報，背後必然存有一定的風險。

債券基金的風險程度中等，不算太高，但重點是你不要當佢是保本穩健的產品就可以，債基有三大風險不能忽視。

第一，這些債券基金往往是投資「高收益債券」，即是「垃圾債券」，無事時無事，有事時這類企業可以一起出事。

第二，債券基金往往不是單純地持有債券，而是可以作買賣，以及利用衍生工具作對沖等策略。所以很依靠經金經理的能力，若然市場出現突變，就有可能出現較大的損失。

第三，銀行都會提供借貸，以槓杆去放大回報，以平息借貸去賺取息差。低息環境時間題不大，但進入加息週期，不止借貸成本增加，同時債券價格往往在加息期下跌，雙從打擊下，投資價值成疑。當然，若然加息步伐不快，息差利潤就可觀。

我不是說債券基金的風險大，因我認為風險程度是中等，我只想說明當中的風險，投資與否自行決定，我認為重點是明白這「不是低風險」的產品。

Q1242：賭業股中你推薦1928。想問問，與1928比較，1128如何呢？

龔成老師：由於賭業是高毛利行業，而澳門只有6個賭牌，行業呈寡頭壟斷結構，對這6間企業都很有利，所以這6間企業都是優質股。當中以金沙中國（01928）及銀河娛樂（00027）的質素與潛力最高。

永利（01128）有質素的，但過往佢將賺到的全用於派息，所以發展已十分有限，分析點是原資產的賺錢能力，收息收度可以，但企業不會增值。

Q1243：今次想問下823，大家都話貴，但計下數，現時PBR＜1，PE約7，五年ROE又符合你說過的12%，負債又不重，那貴的原因是因為息率不夠高？（唔知有否計錯數）因為我短期內買唔起樓，想買房託對沖一下，你有何意見？感謝。

龔成老師：領展房產基金（0823）是好優質的股票，就算有時股價略貴，都會處貴得有道理的水平。由於佢盈利會包含物業重估，所以市盈率的作用其實有限，難以用作略評平貴的指標。

由於佢賺到的「可分派收入」，絕大部分都會用作派息，所以分析息率會是更有代表性的指標。現時息率處4%，吸引力只屬一般，所以這股不平宜就是這個原因。但這股又好優質，所以貴一點都無問題，因為根本好難大跌。

買房託對沖是可以的，但留意加息週期，收息類資產會受壓，所以領展的股價會有波動，買入時宜用分注作策略。

Q1244：你好，我見你建議平息時買樓借盡D，點解唔係因為息平，要供款年期短D，咁咪供多D在本金中，唔係更好咩？另外你對買1手樓同2手樓有冇咩意見? 因為而家1手同2手樓都差不多價錢，而且可以借多D，冇2手樓咁多限制。謝謝你

龔成老師：其實借盡D的原理，是利用「貶值現金」。

現金在長遠一定會貶值，而資產（例如物業）一定會升值，所以在長期上，借現金買資產一定賺，但這建基在長期上，中短期價格一定有波動。你今天還$10,000，與你30年後還$10,000，這「$10,000」的價值太不同，30年後的「$10,000」已大幅貶值，到時還就是歸還較少價值的現金，變相還少左錢。

再用簡單例子，如果你借$100萬買資產，借貸利息2%，收租5%，即是一年比息$20,000收租$50,000，一年淨賺$30,000。如果收租與利率不變，不用急於還本，你想想，你會幾時還錢？

答案是越遲還錢越好，因為你一日未還錢，一日都可以賺到「$30,000」的收入。就是這原因，在低息期拖長還錢，越遲還錢越好。

雖然前題是越借盡越好，但有幾點要遵守的，第一是投資真資產，第二是有正息差回報，第三是供得起原則，其實《財務自由行》在較多說明，你可睇下再了解下。

至於一手樓，這的確是較易上車，但當中都運用了好多財技手法，第你認為物業平。但我地分析物業平貴，其中一個指標是「租金回報率」，而一手樓無這方面可參考，即是價格的平貴，只能從發展商開價而定，因此較易在不知不覺間買左貴野。

Q1245：因為我對投資股票不太了解，完全明白財務自由的重要，而且今年都已經27歲，雖然感覺有點遲，我剛開始小網店，但因為對手們都已經有穩定的客路，令我感到更加困難，好幾次想放棄，但我希望自己能成功。

我不知還可以做些什麼去增加財務自己的成功。（全職的薪水都全用每月開支了）身上暫時只儲有數千。我應該慢僈儲錢先，還是該如何？

龔成老師：生意初期一定要守的，所以你要預多D資金做準備。

財務自由有好多方法，開網店是一個出路，若你鎖定這方面去行，就要學習其他成功網店的方法，甚至到他們的公司工作，吸收知識，因為你過往可以只在閉門造車，真正的賺錢方法仍未掌握，所以學習是一個出路，又可賺一些生活費，因為你要儲現金才可營運。

另外，由於坊間好多網店，你要想方法突圍，記住，你唔係要做到最好的一間，但你要做到最與別不同，你要人地好易記得你，你要有你的特名，你可專注於某一小類產品中。因為我地好難做到行內最好的一間，但就可以做到最與別不同的一間。

做宣傳往往是一間網店成敗的關鍵，你要多想一D古怪的宣傳手法，多用側面去做宣傳，多留意成功網店的宣傳，你唔係要燒銀紙，而係想一D非傳統、出奇制勝的方法。

Q1246：莎莎股息有幾多先叫平？過去PE可在邊度睇到？我真係想知多PE估值方法？

龔成老師：莎莎國際（00178）過往的市盈率去到20倍，但這是自由行高增長期，這段時間香港自由行好了10年，但近幾年開始轉弱，而往後自由行好轉，也不會去到過往的高增長期。因此，市盈率一定要做調整。

莎莎10倍市盈率將會更合理，但近年的盈利偏低，所以最好用平均及預測市盈率作計算。

Q1247：通常10年一次經濟cycle，但係香港樓價高企左好耐，龔成你點睇樓市？本人有打算結婚買樓，但樓價持續不理性，好困擾！

龔成老師：經濟、股市、樓市、商品市場都一定有週期，但這些週期都各有不同，同時每一年都可以有長短，所以不要硬性推算。

貨幣在金融海嘯後大幅發行，資產價格上升是必然的事，這些上升只是反映貨幣貶值，即是價格高不一定等於貴，這是兩件事。

另外，香港樓市長期供應不足，這亦會反映在樓價上，這是根本問題，政府推出所謂樓市措施都不會有用，因為措施與供應無關，而樓市關鍵位在供應。基於這些因素，香港樓難以大跌。但在現階段，樓價的確處高水平，而這在加息週期將會調整，但要大跌，其實好難。

2017年會調整，但不會多，至於2018年，都要睇加息情況及經濟、新供應等，暫時睇會令樓價回調。

Q1248：您好呀！想問下對於投資車位，你有什麼看法？本身我都有投資股票的習慣，但最近諗緊買唔到樓，買個車位投資下好唔好，預都有約20萬元可用來投資。

龔成老師：車位是土地衍生出來項目的一種，有投資價值，但在近年大量資金流入這市場下，現時已處略貴水平，投資價值有限。

過往多年車位市場的價格都大升，但租金的升幅卻追不上，因此令回報率大減，近年更跌至3%水平，吸引力不足，過往的車位有8%-10%租金回報。

車位現時只能借4成，而借貸息率比物業高1%左右，利用貶值現金投資資產的作用變得有較。除非你找到高租金回報的車位，否則你現時投資車位，有所保留。

Q1249：龔成，想問如計劃在兩年內結婚，我應否保留較多現金，減少投入股票嗎？

應我怕到時結婚要用錢時，股價可能暫時不穩定。但我又不甘於只放在銀行儲蓄，因我想這兩年也有滾儲。若應繼續買入股票，應佔幾成？（如30%股票，70%現金）

龔成老師：如果該筆錢是結婚用的，就應保守一點，因為我們投資股票，是長線才有回報，而中短期的股價可以波動，萬一你要用錢的一刻股市大跌，就會好傷，所以結婚用的數目，那筆錢要保守D。

例如結婚用$30萬，就應該持有$15萬至$20萬為現金，餘下的投資較低風險的股票，只求收息，不求增值，務求這筆錢在結婚時完整。

若然你是低風險的人，甚至可以持有足夠結婚數目的現金，餘下的才投資。

Q1250：龔sir，我月供中電、領展、盈富，宜家個市跌得咁勁，我都蝕緊，我見有時三隻其中一隻升另一隻又跌，你覺得我會唔會淨供一隻或兩隻好？

龔成老師：你完全不用擔心，月供股票的原理是長期儲股票，所以現在反而是低位買入更多的時候，你只要保持著之前已定的策略，繼續進行就得。

股市中短期一定有波動，月供的原理就是高位與低位都會買入，令風險平均化，所以你唔好理短期股價波動就得。

你買的都是優質股，我地投資是買入企業，只要企業本質無問題就得，你要學習克服這種心理。如果你的著眼點是數年後，這一刻的跌，根本對你無影響，更幫你在低位入多D貨。

Q1251：早前本人有留意你的《50優質潛力股》書中其中一隻是海爾電器（01169），當中你提出海爾電器有其投資的價值，本人亦覺得老師的分析有道理。

本人亦在11.9至12.5元價位中分段入貨，由於2017年1月3日中海爾電器權益披露中顯示阿里巴巴將有機會行使認購期權，所以想請教一下海爾電器未來的發展及其投資價值的影響，謝謝老師。

龔成老師：其實海爾同阿里巴巴一向有合作，近幾年這方面的業務開展得唔錯，阿里的動作其實對長遠發展有利，因為早幾前是投資期，近年才開始見到業務，阿里動作表示發展更長期及緊密的合作。但海爾中短期仍有波動，眼光要放長一點。

Q1252：成哥，睇了你50優質潛力股本書，我呢家個投資組合有金沙、中行、百麗、陽光房產基金，我想做穩健長線投資，你覺得點嘛？

龔成老師：金沙中國（01928）、中國銀行（03988）、陽光房產基金（00435）都好優質，百麗國際（01880）就屬不過不失。基本上長線持有無問題的。但中行及陽光以收息為主，增值就不算強。

Q1253：我買了隻國微技術，我收到信件，問我是否接受 無條件收購建議國微技術，每股換取$2.25，但現價是$2.6，是否反映遲D會跌？

龔成老師：兩者的關係不是必然的，只反映國微技術（02239）的收購價低。不過，我留意到這股上市只有一年，現在又進行這些財技手段，我對這股有所保留，管理層未必真心對小股東好。

Q1254：投機方法，如果真能做到嚴守紀律止蝕，真的可行嗎？

龔成老師：我不贊成投機的，因為在過往見客戶的成績中，投機短炒的，絕大多數輸多贏少。當然，有人會贏錢，這些人的確是觸覺較強，同埋嚴守紀律止蝕。不過我相信，若他們「投資」會更為賺錢。

Q1255：港燈（02638） 比高位跌了唔少，算吸引嗎？

龔成老師：開始吸引了，但這是以長期計。港燈將面對10年傾一次的利潤管制，加上將進入加息期，中短期股價會較壓，這一年的股價都不會向好，但以長期計，這一年是收貨後長期持有的好時機。所以，已經可以開始分段吸納。

Q1256：有說2006至2016年整整十年，恒生指數升幅只有10%，每年只有0.9%。

我希望用你說的那種以小資產建大的方法，慢慢建立888買樓，但是現市況之下，究竟怎樣才能安全地得到12%年回報？只買藍籌是否很難辦到？但因為目標是買樓，我又不想買風險太高的東西。請指點一二，謝謝。

龔成老師：由於我們要以「低風險」行先，再加上你不想面對過多風險，因此不會為追求高回報而面對高風險，就算預期回報只屬一般，我地都要以低風險作前提。

過往10年的回報較低，但都有少許股息回報，當然這仍不算吸引。相信往後的回報會增加，連股息有10%仍是有可能的。

買藍籌仍是選擇之列，但可能在選股方面要加強技巧。只要懂得選股，15%-20%其實不是難事，你見過往的港交所（00388）、港鐵（00066）、領展房產基金（00823）都升了很多，這些都是低風險的股票，但卻能帶給我們高回報。其實這些股好多散戶都有買，但佢地會因升少少有得賺而心急沽出，自己放棄高回報，所以，投資技巧同樣是相當重要。

Q1257：現市價是否建議分段入？還是可以先等等？目前手上股票只佔總現金幾%，現金大概50萬元。

龔成老師：恒指23,000點約為11倍、12倍的市盈率，而10倍以下可理解為便宜區，所以現價處合理偏平水平，策略上可以入，但不是掃貨形式，而是分注入，同時保持一定的現金。

在這階段，你可將$25萬的資金分注入，半年至一年內分注，入完後再評估到時市況處平或貴，再作策略。

Q1258：我想問如果將自住物業做樓按去買其他資產，純賺息差風險大嗎？應該買股票還是買債券基金？兩邊分別有咩推薦？ 唔該老師。

龔成老師：這是套現投資的策略，你的借貸結構會改變，簡單來說，你的借貸會上升，負債比率會增加，而支付利率會增加。

第一樣要考慮的，是增加負債後，你是否有信心供得起，另外就是負債比率，是否會太高，若果這兩項都無問題，算是過了第一關。由於借貸是創富的其中一環，所以我不反對，但前提是平衡風險，以「供得起」為原則，並能過渡中短期風險。

至於第二關，就是借來的錢能否創造更多的錢，即是回報「價格升值+利息」能否大於支出。平衡借貸買入真正財富（如土地、物業），可享受長期增值的回報，而借貸買入債券基金，就略有保留。

第一，債券基金會投資「高收益債券」，即是「垃圾債券」，當市場出事時，可以有不少潛在風險。

第二，債券基金往往不是單純地持有債券，而是可以作買賣，以及利用衍生工具作對沖等策略，很考基金經理的眼光。但市場逆轉時，可能有預期以外的風險。

第三，低息環境借貸賺息差問題不大，但進入加息週期，不止借貸成本增加，同時債券價格往往在加息期下跌，雙從打擊下，投資價值成疑。當然，若然加息步伐不快，息差利潤就可觀。

在過往幾年，借貸投資債券基金是創富之道，但進入加息期，這方法是否可行，我會有疑問。其實這工具的風險不算大，但我想強調的是，這不是穩賺息差的工具，這不是保本工具，你要注意風險。

Q1259：我想問你如何看敏華的前景？因為我看它的基本質素不錯，但近期的股價表現似乎市場有點憂慮。謝謝。

龔成老師：敏華控股（01999）主要以「芝華仕」品牌賣沙發，於中國及香港銷售，亦生產及銷售床墊及床具配件，以及其他家具。亦向逾50個海外國家的零售商出口產品，其中美國及歐洲為最主要出口市場。

佢生意算唔差，睇翻過往幾年都保持平穩增長，盈利亦都有上升，股本回報率亦處高水平，有品牌加上賺錢唔差，有長線投資的價值。

由於佢有唔少出口業務，特朗普上場，事實上難免會對佢有影響。所以，中短期的股價都會波動。

但我又咁睇，特朗普是商人，個腦的思維模式是商業模式，佢會將美國當成一間大企業般去營運，「企業」保護自身利益而加進口稅，這是其中一個思考點，但太高的進口稅又會令人民買產品時貴左，這就會對利益有影響。

所以，當佢正式管治時，就會比佢之前所講的更平衡，不會太亂來，任何事情都有兩面，佢作為商人，一定明白的。

另外，敏華的本質不錯，就算進口稅對佢有打擊，市場都會慢慢適應及平衡。但始終佢的政策存有好多不確定性，我都唔敢百分百講。

Q1260：假設我一直係儲優質股（用作首期資金）到真係要買樓的時候，我會沽手上的優質股，定將佢用作抵押甘去買樓？

龔成老師：會沽咗佢去做首期，因為當你買樓時，已經會用按揭作投資，即是已經有一筆借貸，這不是問題，只要平衡就得。但若然你再抵押股票借筆錢做首期，你負債比率會相當高，風險太大。

加上按股票這行為有風險，因為我地投資優質股，是期望長期回報，只有長時間才能見到收成，才能反映企業優質。但股市中短期可以好波動，就算優質股都是，而這波動有機會令你被銀行斬倉，損失好大，所以不值得。

多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要3天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要7天才能回覆，希望各位能諒解。

編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。