香港地「炒樓致富」定係「炒股致富」？五大因素洞悉股樓升值前景

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、中原地產、資料圖片

事實上，近期經常見傳媒或KOL提出「佛系投資」，筆者認為不是壞事。

因為投資目的主要是資產增值，最重要是看結果而非經過，所以無論懶唔懶、佛唔佛，只要結果在預期之內便可。

回看香港此地，除非是專業人士又或是老闆；否則，單靠份人工，不要說能否置業安居，單是養家已是大問題。

不過，如果以散戶來說，香港人講投資又離不開兩瓣——買「磚頭」和炒股票。身邊好友炒股致富者少；炒樓致富者多，故今期就嘗試淺談兩者之別。

港樓方面，若純看中原城市領先指數（見圖表一），最近20年香港樓價確實以反覆向上為主。

雖然業主持有物業期間或經歷過2000年科網股爆破、2003年「沙士」、2008年金融海嘯等，但只要捱得過，如今皆成往事，因為當年手持物業價值現已大幅升值。

業主最終有樓在手

又有人話：「我只會租樓，不會買樓。」筆者個人認為，租樓者長遠來說，比較似是「幫人供樓」。

事關業主與租客的分別在於，租樓者只享受期內物業的「服務」，但長遠乜都無；業主雖同樣要供樓，但最終就有物業在手（這還不計物業有機會升值）。

其次，買樓要付出首期成本，亦是租買兩者主要分野。

由於港股與港樓各自「體質」不同，投資者在選擇兩者作出投資組合比例前，亦必須關注以下數點：

（一）累積升幅大不同

即使樓市與港股近十年皆上升，但升幅有別，就以盈富基金（02800）與中原城市領先指數作比較參考（見圖表二）。

盈富基金2011年初至今從23.6水平升至約26.4；同期中原城市領先指數則從90升至189。

樓價累積升幅驚人，尤其細價樓與二手居屋價近十年以倍數計，故同一筆錢，即使投資者看對方向，放在不同地方其回報率可相差天與地。

（二）流通性

炒樓買賣流動性弱，主要考慮是當遇上如「沙士」或金融海嘯等突發情況，屆時真是有樓送都未必有人要，因為接手者隨時變成負資產；加上港府重手落「辣招」，致使實力較弱的短線炒家絕跡江湖。

流通性弱亦可謂雙面刃，有利必有弊。皆因流動性弱，令業主更易於buy and hold。

（三）穩定性

當然，炒樓與炒股同樣有可以買大價貨增加穩定性，但無疑藍籌樓與藍籌股的分別為，前者穩定性可能較後者更佳，因為就算買入藍籌屋苑中最差的單位，在時間的推波助瀾下，跑輸大市的機會較細。

反之，即使炒藍籌股選中「股王」騰訊控股（00700），其股價可以很波動（自2021年2月高位775.5元跌至8月低位412.2元，累跌近半）。

尤其年內轉政策市，各行各業皆隨時面臨監管潮的大環境下，大大減低資金買入港股意欲。

（四）收息與收租

炒股可嚴選收息股，或者讀者認為強如滙豐控股（00005）亦可以停派息，收息其實不穩定。

惟其實只是選股上的問題，事關投資者若選對如內銀或水電煤等公用收息股，自然可以較穩定地收息（因為股價根本沒甚波幅）。

相反，港樓租金雖然上升，但升幅其實跑輸樓價，故見中原城市租金回報率由2020年9月約近2.48厘，跌至近月的2.35厘。

加上買樓收租還要面對種種難題，如決定買甚麼地段的樓、單位裝修成本、一次性買樓總開支（如總按揭開支、律師費、查冊費、印花稅及代理佣金），還有遇上「租霸」的風險。

（五）受惠QE持續性

由於美國聯邦儲備局自金融海嘯後實行量化寬鬆政策（QE）及推行低息環境，於環球銀錢齊齊貶值下，令游資更加積極買入實物資產，亦令全球樓市火上加油，港樓同樣受惠。

說到底，筆者認為買樓收租是可以，但初嘗做包租公之前，宜先做好功課，切忌以為買了樓一定收到租。

更要留意美國稍後「收水」與加息，或面臨即使收足12個月租金，也未能應付供樓的風險。

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