領展急跌是危是機？　CEO減持有續可尋｜吳家順

撰文：吳家順｜ 圖片：中新社

本地投資者對領展的業務都相當熟識，就是擁有、管理及營運大型民生商場，近年亦四出收購合適的商場，以及參與一些物業發展，以至內地的相關業發展。

筆者曾經在騰訊股價於450元以上時指出，騰訊以至整個世界的遊戲周期已到頂，已再看不到騰訊的增長空間，因此十年來首次建議沽售。反觀領展，投資者要問自己幾個問題。

首先，是整體地產市道以至租金收入會不會明顯下調？這就要分析一下領展的收入來源。領展的收益主要來自商舖租金收入，佔60%；街市及熟食檔佔10%、停車場佔22%，其餘合共8%。領展有一個最強大的優點，就是持有的絶大部分都是民生商舖，即使會有中小企因為經營困難而結業，但以領展整體97%的出租率，那怕短暫下跌至93%，實質的影響其實不大。

不愁租金收入下降

同時，筆者近年經常掛在嘴邊的「規模效應」，其實大集團可以捱過經濟周期下跌的生存率極高，領展本身已有規模效應，其租戶很多也同樣是大品牌的租戶，因此，筆者對於領展的租金收入下跌，其實不甚擔心。

其次，領展租值回報率低於亞洲區內其他市場；其實只要有留意全球房地產投資信託基金（REIT）市場，不難找到5厘至8厘的REIT。領展的股息率也是3厘水平，從這個層面上，的確算不上吸引，更加要擔心中港市場的走資潮，可能也會有點影響基金持有領展的持倉。

一方面領展的賣點一向不是高息率，另一方面資金長期撤離領展也不是沒有機會的，要待想沽貨的沽清後，市場的供求回復平衡，留下來的資金，自然更加不會離開，到時漸漸可以回復正常。

CEO減持有績可尋

技術走勢層面上，回顧領展由上市至今，只有2008年金融海嘯、2013年聯邦儲備局縮減資產負債表引發股市急跌、2015年「大時代」後的股災才有過大幅回落，這次是第四次。是危是機？則要投資者自行判斷。

巧合地，領展行政總裁王國龍最近減持50萬個領展基金單位，減持後仍然持有360.8萬個領展基金單位，市值3億元。王國龍對上一次減持是2018年8月的事，隨後領展股價亦由75元下跌至67元。

最後，執筆時港鐵公司（00066）剛公布，向租戶提供臨時的租金調整。筆者認為領展在這個社會運動激烈之時刻，應大刀濶斧給予更多優惠給小租戶，確切地展現共渡時艱的情操。

最後，筆者今年努力向地產項目發展，就是等這一個機會，這個舉動已經告訴，筆者此刻對領展的睇法，是樂觀還是悲觀。

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