雅居樂（03383）估值吸引！內房股收息首選

撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室

雅居樂歷史可追溯至1989年， 當時陳氏家族於中山從事傢具銷售生意，直至1992年開始拓展房地產業務，中山雅居樂花園為打響招牌的首個項目，1993年率先向港澳買家推介。該項目於2005年悉數售出，其中約九成半單位買家為港澳人士；集團並於同年來港上市集資。上市後，雅居樂業務版圖逐步伸展至西部及東北區域，遍及海南、上海、順德、南海西樵、重慶、沈陽及南京等地區；同時開始積極拓展酒店及物業管理市場。

去年初，集團分拆雅生活服務（03319）上市，將物業管理業務成為獨立分支，並以輕資產模式繼續擴大市佔率。集團近年更涉足環保領域，從事水務處理、固體廢物處理、危險廢物處理、生活垃圾焚燒發電，以及埋填等，累計投資金額已超過100億元人民幣，截至6月底止持有環保項目達52個，遍及15個省或直轄市。

雅居樂中期派息有驚喜

現時環保業務為集團增長最迅速的一環，去年盈利貢獻達2.3億元人民幣，按年大增逾8倍。雅居樂早前公布中期業績後，獲多間大行唱好，主因盈利增長勝預期兼派息有驚喜。其截至6月底止上半年營業額271.14億元人民幣，按年增長12%；不過，毛利倒退31.6%，至82.2億元人民幣；毛利率30.3%，收窄19.3個百分點。期內淨利潤上升37.7%，至58.94億元人民幣；淨利潤率21.7%，擴闊四個百分點；純利50.77億元人民幣，上升35.1%，派中期息每股0.6元，較去年同期增加20%。

上半年物業發展的確認銷售收入246.85億元人民幣，增加9.5%，佔整體收入比重達91%。上半年累積預售金額582億元人民幣，已達全年目標的52%；而今年可售資源貨值超過2,000億元人民幣，涉及134個項目。而多元化業務收入的佔比增加2.1個百分點，至9%；其中環保業務的營業額及經營利潤分別為4.74億及2.25億元人民幣，上升68.9%及93.6%。旗下雅生活繼續高增長，上半年營業額22.41億元人民幣，上升59.4%；毛利率及淨利潤率分別為37%及25.4%，分別上升0.7個百分點及1.5個百分點；純利增加62.9%，至5.41億元人民幣。

銷售破頂無難度

集團去年預售金額首次突破千億大關，達1,026.7億元人民幣，今年大有機會再創新高。根據最新公布的10月份營運數據，預售金額127.1億元人民幣，涉及建築面積115萬平方米，每平方米平均價11,051元人民幣。綜合今年首十個月，預售金額達1,003.3億元人民幣，涉及建築面積745.4萬平方米，每平方米平均價13,459元人民幣。高盛指出，雅居樂首三季預售金額，已達該行全年預測1,130億元人民幣的76%，主因雅居樂一改銷售策略，集中在第二及第三季開盤，相信全年達標將毫無難度。

另外，集團透過贖回及發行新債，藉以降低平均借貸息率，優化債務結構。預測雅居樂今後三年每股盈利分別為2.26元、2.44元及2.81元人民幣，複合年均增長率達11%。該行給予「買入」評級，目標價13.8元，仍較其每股資產淨值折讓約四成。售樓情況理想之同時，集團亦密密增加土地儲備。上半年共購入28個項目，涉及總建築面積692萬平方米，每平方米地價為4,200元人民幣。而截至6月底止土地儲備達3,927萬平方米，遍及72個城市，包括北海、昆明、清遠、石家莊、襄陽及新開拓的柬埔寨金邊。值得留意是，於潛力優厚的大灣區，集團土地儲備有915萬平方米，佔整體達23.3%。雅居樂土儲的另一亮點是海南地區，10月中海南放寬房地產政策，以及中央銳意加快推進海南自貿港建設，均有利當地樓市。

海南房策利增長

滙豐指出，現時集團土儲當中，有500萬平方米即大約13%的建築面積是來自海南，料將直接受惠政策。與此同時，隨著海南地區銷售收益增加，將帶動毛利率回升；故此將集團今年預售金額目標上調至1,190萬元人民幣，並預期明年毛利率將回升上35%水平。滙豐又認為，在中小型內房股當中，雅居樂估值最吸引，現價僅相當於明年預測市盈率約4倍；以派息比率介乎40%至49%推算，預測股息率達11.6厘。維持「買入」評級，目標價由11.5上調至14.4元。

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