銅鑼灣地王希慎
希慎是銅鑼灣商舖及寫字樓地區中，其中一個最大商業大廈業主。希慎的投資組合擁有逾4百萬平方呎之樓面面積。
龐大物業組合
希慎業務版圖
希慎就是一間擁有物業組合收租的企業，物業主要分3類：商舖、寫字樓、住宅，收取穩定並增長的租金，以商舖及寫字樓佔比最多。
由於商場寫字樓均位於銅鑼灣區，是消費及交通便利的地方，因此物業群組價值極高，多年的價值與租金不斷上升，長遠這方面的優勢仍不會改變。
希慎的物業，過往出租率均多處於95%以上，商場及寫字樓很多時更處98%以上的高水平，反映希慎持有物業有相當的價值，就算近年保持將租金調升，出租率仍處高水平，可見物業價值有增長能力。
2016年3類業務的收入貢獻
商舖組合：擁有、推廣及管理總樓面面積約1.3百萬平方呎的優質商舖，組合包括三個位於不同地點商場組群。
寫字樓組合：擁有、推廣及管理總樓面面積約2.1百萬平方呎的優質寫字樓組合。
住宅組合：位於香港半山的竹林苑，總樓面面積合共約0.7百萬平方呎。
優化資產
從財務數據分析，可見希慎的收入保持增長，由於希慎的業務基本上就只有收租，所以過往5年的收入不斷上升，正是反映租金上升的結果。
盈利數字由於會反映每年物業重估的結果，但物業重估不會帶來實質的現金流，所以這些數字只能作為參考，而不能視為業務產生的收益，因此，「經常性溢利」更能反映希慎的盈利情況，因為這數字不包括物業重估因素。
當收取租金後，扣除管理、推廣及其後開支後，餘下就是經常性溢利，可見多年來保持不低的增長，當中除了有加租的因素外，希慎不斷優化資產亦是原因之一。
希慎近年優化的項目
希慎的物業整體組合估值
上述3個項目都是近年希慎翻身或重建的項目，目的都是資產增值及提升租金回報，例如近年的大型重建項目希慎廣場，前身是興利中心，於2006年拆卸重建，於2012年重新開幕成銅鑼灣數一數二的大型商場，除了提升了商舖及寫字樓的面積外，同時每呎租金大幅提升，資產大幅增值。
租金分析
近年香港消費市道轉弱，以及自由行效應減少，都對租務市場有所影響，銅鑼灣區亦是其中之一。不過希慎表示，在顧客的人流結構中，有約7成為本地顧客，自由行因素只會略有影響，就希慎整個物業組合來說，租金沒有明顯下調的情況。
由於希慎本身的物業優質，加上宣傳推廣，對業務影響有限，可見希慎的物業有一定的抗跌能力。香港長遠仍面對地少人多的格局，而希慎處於銅鑼灣這個優質消費區，商場及寫字樓的租金長遠會保持平穩上升，帶動這企業價值向上。
另外，城規會在2010年修改灣仔及銅鑼灣分區大綱草圖，對新建築加設130米的高度限制，希慎不服提出上訴。2014年再上訴至終審法院，最後在2016年，終審法院裁定希慎上訴得直，裁定城規會違反基本法對私人財產的保障，須重新審議高限規定。雖然希慎在日後重建項目時，仍要受城規會不同的限制，但這次判決能令重建的限制減少，對希慎雖然沒有即時的利好，但長遠發展仍屬有利。
投資策略
希慎為典型的收租股，投資者買入希慎有如投資相關資產，而這些資產均處優質地段，有相當的價值，當中的租金回報穩定，長遠有一定的增長能力，將帶動股息的平穩增值。
由於盈利數字包含物業重估，因此派息比率的意義不大，這裡以「派發比率」去表述，將能更反映真實的派息情況。希慎過往的派發比率約為6成，餘下資金用作提升物業價值及再投資之用，令往後租金得以提升。
雖然美國進入加息期，但對希慎的影響不算太大，希慎近年的負債有減少情況，而過往的財務支出每年為$2億左右，雖然加息有可能令這方面的支出有所上升，但相比起收入，仍未造成核心的影響。
另外，希慎並不像房託般，將9成「可分派收入」都用作派息，所以希慎的股息率回報不及房託，這是源於希慎的股息有一定增值能力。希慎過往的股息大多處3.5%-4%水平，由於物業有質素，因此已經有投資的價值，若然股息處4%以上水平當然會更為吸引。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。
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