銀行施展財技 壞賬都變資產｜凍鏈茶專欄

位於上環文咸東街40至44號明大企業集團大廈(前稱Bonham Circus)，全幢以12.98億港元沽出，呎價14,750元，新買家登記股東為集友銀行。原業主係一間中資公司，於2018年以17億港元向鵬里資產購入全幢，持貨七年賬面蝕4.02億港元，貶值31%。現時該大廈租客包括資產管理、專業服務、共享工作間，每月合共收租230萬元，租金回報只係約2.13厘，少過做定期。

另一方面，星展銀行近一年已先後掃入多個中環中心物業，現時共持有11層，平均呎價大約$27,000左右。當中包括2024年11月以6.46億港元購入75樓全層，原業主為「磁帶大王」陳秉志，以及於去年9月一擲7億港元買入陳秉志另一個位於66樓全層嘅物業。

佢地係咪睇好後市就唔敢講，但可以肯定，呢兩單買賣，都有一個共通點 : 就係銀行曾經借過錢比商廈嘅前業主。集友銀行曾經為明大企業集團大廈做按揭，而誠哥當年400億港元賣中環中心，平均呎價約3.3萬元，買家由多個知名投資者組成，包括全國政協盧文端、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志、「物流張」張順宜及亞洲地產創辦人蔡志忠。至於後來，更加入埋世茂房地產（0813.HK）主席許榮茂，以及金利豐行政總裁朱太。再後來去到2021年，許榮茂將旗下三層中環中心物業抵押俾星展銀行，貸款14.05億港元。

星展早喺誠哥賣中環中心時，都曾經持有過中環中心9樓全層，不過2017年以5.94億港元賣俾海外註冊嘅DELTA CONSULTANCY GROUP COMPANY LIMITED，平均呎價3萬元。依家不但一方面平價接返，最重要係可以托一托個市價。事關星展銀行買咗中環中心兩層可以自用做總部。另外喺資產負債表，物業被視為資產，相反如果銀行唔出手打救，債仔可能還唔起錢，留喺盤賬入面成為壞躼，變咗銀主盤，個價仲賤。

借鑒東亞銀行，舊年上半年已因為抵押品價值下跌，要為貸款作出撥款預備。倒不如直接買起香港商廈，分分鐘拎埋大廈命名權，建立吓品牌形象，值搏率可能仲高！