無樓男為退休作準備 靠月供儲首期等買樓好時機｜龔成信箱
撰文：龔成 ｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash
1.買樓
本人40歲、冇樓、現在租樓每月 $18,000。
有4 份儲蓄保險已經供完、55歲4份保險可全數取回70 萬, 如果55 歲唔拎可繼續滾存、公司的 退休金 現在累積至 70 萬，仍然要供款直到10年後、預計到時可能120-130 萬、10 年後公司可能硬性退休
現在銀行儲蓄3萬、另外10萬財技股 （現在只值 4.5萬、重未沽）每個月可儲 8千至一萬。
外幣存款約3萬。應否開始月供？或有某他建議？希望可以給意見。
請給意見。我想買樓、又要為退休作準備、怎樣好？請給意見。謝謝。
龔成老師：
如果這刻要買樓，的確有點困難。比較好的做法，是你這刻集中儲錢及投資，以有系統的模式，希望在5年內助你累積到首期。若果這段時間樓市出現回落，就是你的機會。
就算到時買唔到心頭好的物業，都可以買左收租樓先，起碼可以令你有層樓在手，日後再換樓就更易。因為用「人工追資產」是困難的，用「資產追資產」先至係正統的方法。
至於退休方面，到時你都有一定的資金，但都要這段時間盡力提升，所以，你這刻都要努力儲錢。
這刻要強化自己的儲錢金額，可以逼自己月供股票，供多少少金額。以你的年齡，宜投資平穩增值股，例如月供盈富（2800），相信是最好的。（對照龔成信箱：Q7882）
2.財務自由
龔成老師你好，我看了很多你Fb的分享 和解答
剛剛也買了《財務自由行》這書，感覺得到很多新的概念 明白什麼才是真資產 自己亦很想將來可以財務自由，但不知應該向那個方向走較好，希望老師指教
我算是0投資經驗，
今年28歲 月入28000，因租樓關係 月儲約一萬
有現金23萬
和太太一樣收入穩定，她月入3萬多，月儲應該有二萬
方案1:打算開始月股股票
月供6000 ：
2800 盈富：3000
1928 金沙：1500
0066 港鐵：1500
儲4000現金這樣好嗎？
另外現金23萬 是否應該抽點去月股股票，還是備用等機會？如果是應該抽多少比較好呢？
方案2: 因本人的工作應該2-3年內會拿到宿舍
考慮不月供股票，轉為向家人借100萬作首期買樓
先自住直至等到入住宿舍後改為收租
這樣可以節省這兩三年白白交租，日後亦可變為資產收租作現金流，唯一最擔心是現在買樓算高位，一點也不便宜，這時入市會否不智，怕之後會跌
謝謝老師解答
龔成老師：
方案一是較好的，雖然你現時租樓，方案二有樓在手是吸引，但你要問家人借不少資金，同時現時的樓市又不平，未必是好時機。
暫時先用方案一，集中累積資產，保持每月儲股票及儲現金，慢慢都能累積到一定的資金，如果在這段時期，樓市下跌，就可將資金轉投入樓市，這時才是更適當的時機問家人借錢。
至於$23萬，可以動用其中的$10萬去買股票，慢慢分注買入優質股就得。股市波動，不要用盡資金，要選優質的，長線投資。
（對照龔成信箱：Q7883）
3.匯豐（0005）
老師你好，想請教一些股票問題，希望得到指教。最近買了一手匯控HK0005, 70.2為買入價。
買入後不到兩星期已經跌到67.2。跌勢相當恐怖，雖然明白隻股票尚算優質，但現在市況不太好，又被稱為熊市一浪低於一浪，是否應該止痛離場？還是有其他更好的做法？謝謝
龔成老師：
你要清楚翻整個投資概念。
首先，我地持有一隻股票與否，是由於佢的質素，不是因為中短期升跌。另外，一隻股票跌5%，在股市是十分正常的，你要明白這點，亦要有心理準備，股市可以更波動，就是這原因，我先叫人買入時最好月供，分注，不要一次過入。
另外，我地不會因為股價跌左而止蝕，只會因為企業質素轉差而止蝕。
匯豐（0005）並不是無質素的，但投資價值已經比過往年代減弱，近期雖然下跌，但未到平宜水平，只是合理，這個我在課堂都有講。
如果你持貨不算多，都可以持有先，但你要預佢中短期仍較弱。同埋這股的增值力一般，視為收息股較好。
建議你多提升股票知識。
（對照龔成信箱：Q7884）
4.裕元集團（0551）
老師，我是你學生，想請問（0551）裕元
睇佢過往10年盈利冇乜增長
10年平均股東回報率11-13
有穩定現金流
派息穩定，以現在21蚊計算息率為7.1厘，5年平均息率為6厘。派息率77%
有以下問題問:
這算是隻間夕陽企業嗎？
可以定義為收息股嗎？
現價算是便宜區可以買來長線收息嗎？
龔成老師：
裕元集團（0551）生意都有增長，但只是少少增長，盈利更有波動情況，近年有所下跌。
佢又唔算是夕陽行業，只是增長力不強，整體質素算是中等，這類股都有投資價值，但就不會太大注。
雖然佢股息率好高，但睇翻記錄，但上年度有大額的特別息，先令到佢股息特別多，如果以之前果幾年睇，股息根本無咁多的，所以，這不是一隻收息股。
同埋，佢中期業績表現唔好，如果照合理推算，佢2018年的盈利會比2017年下跌唔少，雖然你見佢而家市盈率只有8倍，比過往的區域平，但如果用估算下年盈利，計算預測市盈率，應該會得到12-15倍市盈率左右，咁又唔見得特別平。
所以，現價只是合理，分注投資都可以的，但未必太大注。
（對照龔成信箱：Q7885）
5.收息股
龔老師：我是一名家庭主婦，有2小孩，現時34歲，老公做一些小生意，家用2-3萬，因害怕10後的自己沒有搵錢能力，亦害怕老公生意不景，所以想投資拎自己財富增值。
但沒有投資知識，在看完你的資訊后，決定一試供股，例如是否買月供每樣$3000，2800加1211？再加儲現金$5000？這樣的組合？
還是要再加一些收息股？如其他有升值潛力的股還有什麼選擇？
龔成老師：
以你的情況，月供股票相信是最適合的，如果你每月可以儲$11000，我建議你月供盈富（2800）$4000，比亞迪（1211）供$2000，這是潛力股，風險會較大，投資比例不能過多。餘下的$5000就先儲現金，到見到有大跌市時才投資。
你只要長期進行就得，不用理中短期的股價波動。
至於收息股，暫時唔洗，因為我地累積財富，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕時應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。
到你日後財富增值到一定金額後，才漸漸轉成收息型股票。
（對照龔成信箱：Q7886）
6.潛力股
龔sir你好, 我今年24, 月入20k, 現月供基金4k 月儲8k, 現存200k現金應如何分配？
龔成老師：
你現時24歲，是財富增長的好時機，可以承受一點風險都無問題。你可以以「平穩增值股」+「潛力股」為投資的重心。
現時持有的$20萬，可以分成3份，第1份買平穩增長類股票，例如盈富（2800）、港錢（0066）、金沙（1928）、領展（0823）等，你可以以分注的模式，慢慢投資這些股。
第2部分是投資潛力股，但這部分不用心急，因為潛力股要有較大的投資技巧，你可以先學好投資，等你掌握選股、企業評估、企業估值、投資時機等這些技巧時，先慢慢買入，這部分如學好，會對你的財富有好大的影響。
至於第3部分，就是持有現金，這部分要等大跌市時先會動用。
另外，你現時每月可以儲$8000，可以將其中的$6000，用作月供股票，可以供4隻，其中3隻是平穩增長股，餘下1隻是潛力股，例如比亞迪（1211），只要不斷進行，你慢慢會累積到一定的財富。
（對照龔成信箱：Q7887）
7.月供股票
你好，買左幾本你嘅書睇,覺得自已適合月供股票。想問一下如果想每月投資5000-6000月供股票
已打算2800盈富基金投資每月3000
其他打算買穩陣的 例如港鐵 中電 港燈 領展等等等
但選吾到呢四樣入面買咩好
有諗過分散每樣供1000 但咁樣投資組合會吾會分得太散？
回報會吾會太少？ 如果月供3000盈富，1000港鐵，1000領展，1000中電
以你估計3年後會有多少回報？
龔成老師：
如果你可以每月供$6000，我相信月供$3000盈富（2800），$1500港鐵（0066），$1500領展（0823），是較為適當的。
雖然你上述所選的股票都優質，都可月供，但月供$1000的確較少，要儲較長時間先有一定的貨。領展港鐵你暫時可以$1500，但如果你日後有較多可動用資金，可以加大至$2000，咁會較好。
這些都是平穩增值股，你預回報適中，連股息計預期10%，但要到時先知的。
（對照龔成信箱：Q7888）
8.信託基金
你好！龔老師！我有萬五蚊人仔，原本想放銀行定期收息，大約3.4厘。
聽人說匯賢產業信託可派息8厘，請問你對此信託基金有何見解？
龔成老師：
人民幣始終只是貨幣，長期不會增值，不是不可投資，但回報不會高，所以配置上不會太多。
至於匯賢（87001），本質不錯的。
佢現時主面有兩項資產：包括於2011年收購的北京東方廣場之零售、寫字樓及服務式公寓業務；以及兩家酒店（北京東方君悅大酒店及瀋陽麗都索菲特酒店）。
加外有新增投資，於2015年才收購的重慶大都會東方廣場。
人民幣，以及中國樓市略有過熱的情況，都是其中的風險，而當市場擔心中國房地產市場下跌時，這股都會下跌，令股息率上升，所以股息吸引，其中一個原因是其中的風險。
因為佢原理是有樓收租，若往後的租金下跌，就會令到你收到的股息減少，而人民幣波動，亦有可能令你收息減少。
從整體及本質上，這房託是不錯的，適合長線投資。雖然有上述所講的潛在風險，但高股息率，可說能抵償當中風險。
但要留意，根據北京市人民政府於2006年6月26日發出的國有土地使用證（京市東港澳臺國用（2006出）第10128號），該發展項目總土地面積為7萬7千平方米的土地使用權已授予北京東方廣場公司作綜合用途，到期日為2049年4月21日。
所以，佢的價值會慢慢減少，但當中的股息，如同包括部分本金。
（對照龔成信箱：Q7889）
9.彩生活(1778)
成功先生你好！最近買了你的《股票勝經》，獲益良多
想請問彩生活(1778)是一隻優質股嗎？現在合理區間嗎？
為什麼物管股的市盈率普遍偏高？
龔成老師：
彩生活（1778）質素不錯的，佢主要在中國從事物業管理服務、工程服務以及社區租賃、銷售及其他服務。生意同盈利都有不錯的增長，賺錢能力算是不錯。
現時雖然處合理水平，但股價波動大，如投資要分注買入。
物管股市盈率，由於市場預期這些企業的生意，除了有持續性外，同時會有高增長的能力，所以對「將來」很有期望，這點令不少這類股的估值都處偏高水平。所以要小心選擇。
（對照龔成信箱：Q7890）
10.派息比率
想問問如果要睇煤氣每年既每股盈利應該睇佢經調整定未調整既版本（因為佢年年十送一）？
我見aastock網頁顯示已調整既版本，但你本書（50隻優質股）用既係未調整既版本，咁樣計出來既派息比率會唔一樣。
另外，港鐵受主要受物業公允值變動影響，想問係分析既時候應該點處理？
龔成老師：
因為佢每次進行10送1，每股過往的股價、股息都要調整的，財經網站會有較快的更新，我的書較難立刻再版更新到，所以，有些好新的資料，你睇財經網站的確會較準的。
不過，「派息比率」是不會因10送1而改變的，所以不用擔心。
港鐵（0066）的確會較物業重估的收益影響，所以我地在分析時，要在損益表找到物業重估的數字，這是非現金的盈利，最好扣除後，以正常的經營溢利都計算估值。
（對照龔成信箱：Q7891）
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