財政預算案︳洪八公專欄 中小型地產商年關考驗

本港有小型發展商負債比率逼近「恒大級」

按照各上市公司去年中期報告，小型發展商負債比率最高首推九龍建業有限公司（034.HK)，高達123%，已經逼近「恒大級」（中國恒大集團（3333.HK）負債率為（ 132%））；其次為遠東發展有限公司（035.HK)，負債率為73%，亦算是相當嚴重水平。至於中型發展商包括恒隆地產有限公司(101.HK)、及恒隆集團有限公司(010.HK)、嘉里建設有限公司(683.HK)等均高於三成。

目前香港銀行的貸款價值比嚴格控制在60%以下，甚至低至30%，以便在抵押品估值進一步下降時提供額外緩衝。一旦被迫要轉向高息的私人信貸融資，債務比例高的中小型地產商，根本難以為續。如樓價再下跌，隨時原有貸款被銀行「Call Loan」，需要拋貨套現，對樓市帶來骨牌效應的衝擊。本港樓市一直未見回暖跡象，樓價至今較高位已經累跌超過兩成。據金融管理局公佈負資產住宅按揭最新調查結果，今年第4季末，香港的負資產數字急升1.2倍，即增加了1.4萬宗，達到2.5萬宗。雖然金管局稱按揭拖欠比率仍低，但負資產住宅按揭貸款數字，創近20年以來新高。

財政預算案︳市場對增加政府收入紛紛提出方案

財政司司長陳茂波即將在2月28日發表新一年度預算案，早前1月初他在進行財政預算案公眾諮詢時表示，關注政府財政收入減少，資本增值稅是研究範圍之內。有關言論在香港引起強烈爭議。例如摩根大通在1月16日發報告指出，如果政府引入資本增值稅，本地樓市或會在實施前出現恐慌性拋售，相信會引來業界參與者的強烈反對。最終陳茂波指短期內未有條件開徵資本增值稅。市場對增加政府收入紛紛提出方案，包括有寬減2023/24年度薪俸稅、個人入息課稅、企業利得稅；提高兩成居所貸款利息扣除額；以至希望問責官員減薪，及剎停「明日大嶼」工程開支等等。無論政府或在香港一直謀取暴利的地產商，未來營運我方向將很一致，就是：開源、節流。