財技高手新世界 買唔買得過？

新世界發展企業簡介
市盈率：10.2倍*
每股盈利：$0.95
市值：$914億*
行業：地產發展
集團主席：鄭家純
大股東：周大福（控股）有限公司 (43.95%)
*數據截至2016年11月2日收市

過去5年業績
年度：2012／2013／2014／2015／2016
收益（億）：356／468／565／552／596
毛利（億）：157／184／216／193／185
盈利（億）：101／141／97.3／191／86.7
毛利率：44.1／39.4／38.1／34.9／31.1
ROE：8.92／10.8／6.51／11.3／4.84

（截至30／6為財政年度）

綜合企業 主攻地產

雖然新世界的主業為地產，但其他業務的貢獻亦不少，如服務、基建、百貨、電訊類別，所以可以說新世界是一間綜合企業。

新世界旗下的上市企業包括新創建集團（00659）（基建及服務業務）及新世界百貨（00825）（內地百貨業務）。自金融海嘯後，新世界受著整體環境向好，營業額保持增長，收入由金融海嘯時的250億元升至近年近600億元，其中地產部分的貢獻佔了不少。

各業務組成收入貢獻

香港與中國組成收入貢獻

元朗是地產發展重心

可見新世界各項業務中，地產佔了大部分。在2016年度裡，香港物業發展收入包括合作項目的益為129億元，分部貢獻利潤為29億元。物業銷售貢獻主要包括北角「柏傲山」、元朗「柏喬」、馬鞍山的「迎海‧星灣御」和駿岸。以地區分佈來說並不集中。

2016年新世界物業銷售項目

在土地儲備方面，港島區只佔少數，另外在農地儲備方面，元朗區則佔絕大多數，而且當中的土地農地儲備還在增加中。發展中的項目中，元朗區佔了不少，相信元朗會是新世界將來發展的重心。

新世界各區土地儲備

擁有龐大的土地儲備，令新世界為香港四大地產商之一，而香港作為一個地少人多的地區，無論是物業還是土地，都是長期升值的貨，這令新世界有一定的價值。而這些土地亦足夠新世界往後發展多年。

品牌評價一般

新世界的品牌廣為香港人認識，當中無論是物業、電訊、運輸都是香港人會接觸到的，雖然如此，但當中的產品評價只屬一般。

即是說，這品牌雖然有價值，但當中所能為產品增加的附加值不會太大。例如在選擇電訊商、或搭交通工具方面，「新世界」這品牌不會成為你選擇與否的關鍵因素，故當中的價值不大。至於在地產方面，其品牌算是不過不失，因此在各業務中，當中的品牌價值亦只屬一般。

至於賺錢能力方面，由於新世界有多個業務，而部分業務的賺錢能力較低，以至整體只屬一般。股本回報率多處10%以下，只屬一般水平，雖說新世界已很龐大，回報率只能平穩，但都反映地產以外的業務，未算太突出。

各業務概括來說，沒有特別吸引的潛力，將來發展算是平穩，而地產業務雖然受政府的「辣招」影響，中短期只算一般，但長遠計市民終要買樓的，故始終有一定的需求，故長期仍能平穩發展的。

財技高手

另外，新世界在近幾年就進行過兩次供股計劃，2011年進行過一次2供1的供股計劃，而2014年又進行過3供1的供股計劃。假設我三年前持有2,000股新世界的股票，上次的供股是2股供1股，即是我的2,000股要供1,000股，供股後，我的股數為3,000股。

到2014年的供股計劃是3股供1股，即是我所持的3,000股要供1,000股，若我仍選擇供股，供股後我所持的股票為4,000股。細心一看，我由原本的2,000股變成現時的4,000股，雖然兩次供股價不同，但卻發現到這原來是一個步署了三年的供股計劃，其真面目是「1供1」。

由於1供1給人的印象不好，不單影響公司形象，更可能令小股東不去供股，而減少了供股吸錢的效果，因而將計劃變化，更有心思及耐性去步署，去完成整個計劃。單憑這點，已感到這公司是財技方面的高手，越是玩財技玩得出神入化的公司，就越是對小股東不利，所以凡屬類公司，都會有點保留。若然是小公司就一定不會投資，而新世界這樣較大的公司，也會略為扣分。

綜合分析

故整體來說，新世界各項業務的發展屬於一般，本質沒有特別吸引之處。最吸引是地產業務，不止擁有不少土地儲備，而尖沙咀海旁的新世界中心正重建中，將會成為往後重要的資產，不容忽略。

因此整體來說，投資新世界算是不過不失，原本給予「中性偏好」的評級，但由於其財技手法甚為高明，而與其相對的小股東則為不利，長期可能會有潛在的風險，故為新世界給予中性的評級。

至於現價方面，市盈率約10倍，但當中包含投資物業公平值變動所產生的變動，因此現價只屬合理，但又未到吸引的價格，若已經持有作長期投資的投資者，則可繼續持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）