【地產界美團】貝殼找房上市半年市值比萬科更高 強大護城河有咩咁巴閉 現價可入快炒一轉？｜積God

撰文：積God投資日記｜圖片：新傳媒資料室

貝殼背景

貝殼的前身是鏈家地產，創辦於2001年，從線下的房產經紀門店開始，於2011年至2017年通過收購德佑、中聯、宜城、北京高策、大連好望角、滿堂紅等發展成為全國性房產經紀公司。

在創辦人左暉的帶領下，公司從一家單純的房產經紀公司升級為全國最大的線上線下一體化的住房交易和服務平台，也是中國所有行業中第二大商業平台，第一名是阿里巴巴。2019年，貝殼共完成超過220萬單交易，總共產生21,280億元人民幣的交易總額（GTV）。

貝殼如何建立其核心兢爭優勢?

在貝殼的發展過程中，主要通過兩項基礎又關鍵的工作構建了其平台價值，建立了它的核心競爭優勢:

1. 通過樓盤字典建立了包含2.26億套房的真房來源資料庫，形成強大的品牌優勢

2. 通過構建ACN模式，建立利益分享機制，成功升級為平台型公司，成為現房和新房交易的重要管道。

以上兩項核心優勢正正完美解決當初房產經紀行業的問題：

中國的房產經紀行業從一開始就是分散的、沒有統一的標準的市場。因此同一間單位在鏈家和我愛我家的系統裡記錄的資訊可能存在巨大的差別，而且不同的房產經紀公司之間充斥著相互搶單的惡性競爭。

為了應對競爭，一方面經紀人依靠低價好房的假房源欺騙客戶進店，然後再主動推薦差的房源，無論租房還是買賣，都屬於低頻交易，因此經紀人會採用很多手段甚至脅迫的方式推動客戶成交，導致客戶的利益得不到保障，令到房產經紀的口碑普遍很差。

另一方面，一個房產經紀人擁有一間房子的資訊或者一個有真實需求的客戶，為了獲得交易金，就必須內防同事搶單，外防競爭對手搶單，資訊因為分散在各處成為孤島，因此成交的效率就會受到巨大的影響。

獨創ACN模式 經紀之間不再「爭餅仔」

而上文提到的Agent Cooperation Network（ACN）模式，其實是仿傚美國的Multiple Listing Service 的MLS系統，即多重上市服務系統，該系統廣泛應用於房地產經紀行業中，是行業廣泛接受的經營管理模式。

簡單來說，MLS是指不同機構的經紀人將各自的房源在MLS平台上共享，而一旦經紀人通過平台完成交易，其將收到佣金分成。而打造MLS最大的難點，在於國內房產經紀人較為分散，以及如何將房源數據全部打通。

所以，貝殼獨創ACN作為平台的底層操作系統，包括購房者、賣房者、房東和房客在內的住房客戶能夠與房地產經紀品牌、門店和中介機構順利進行住房交易。

具體來講，貝殼的ACN主要扮演了三個角色：

1. 令到服務提供者之間的信息和資源共享，打破信息孤島；

2. 分配中介經紀人之間的合作關系來實現跨店面、跨品牌的合作；

3. 為經紀人、店面、品牌和其他服務提供商創造一個專業的網絡，讓他們可以在平台上互動。

此外家庭裝修服務提供商、金融機構等其他產業的參與者亦能通過ACN獲得一定收益。

ACN網絡通過明確房產交易環節各個角色的職責和利益，吸引其他連鎖地產經紀品牌入住貝殼平台、並開放予小規模地產經紀門店加盟，將鏈家地產變成貝殼平台其中的自營經紀品牌。

在貝殼平台上，所有的經紀公司和經紀人可以根據樓盤字典的要求，添加真實房產信息，並形成一個共享信息的數據庫，所有的經紀人都能看到合作範圍內的所有掛牌房源，通過跨門店、跨品牌、跨經紀人之間的合作以達到高效撮合交易的目的。

在實際操作中，平台將交易流程標準化拆分成不同的步驟，不同品牌和不同門店的經紀人，可以用不同的角色參與到同一個交易內。通過明確的分工和職責，共同促成交易，而所有參與者都可以分享交易的佣金。

ACN網絡將鏈家地產單純的地產經紀業務升級為貝殼平台，將品牌、門店、經紀人之間的競爭關系變成了合作關系，並提升了房產交易的效率。

ACN模式令到「爭餅仔」的零和博弈遊戲，變成將整塊餅做大和快速做餅的遊戲。

樓盤字典和真房源

2008 年鏈家開始建立真房源數據庫，推出樓盤字典，並在2011 年做出「真實房源 假一賠百元」的承諾。

平時大家在網站上的一些所謂「低價」的房源，很有可能是中介虛構出來的。當你打電話去咨詢時，中介就會告訴你: 「這個單位剛剛賣掉，不過我這裹還有一個價格高一點兒的單位可介紹給你。」

在過程中，中介先以低價的優勢吸引到客戶，同時又以所謂的成交信息來提升客戶的購買意向。但這種招數用多了，正常人都會覺得反感，也對行業造成了不好的影響。

所以鏈家的樓盤字典通過多個維度記錄房產的真實信息，然後在貝殼的VR技術輔助下，客戶基本上可以在手機上實現「所見即所得」的結果。在與房產經紀進行線下接觸之前，客戶就可以提前做篩選，提高了雙方的效率。

鏈家的樓盤字典經過十多年對房屋底層數據全面、真實的持續建設，經歷了1.0到4.0的升級。數據采集方式也從最開始經紀人走街串巷的手工記錄，到後來500人團隊GPS+相機記錄，再升級為「蟻巢」智能集采系統，即信息采集到上傳審核實現自動化，並具有反作弊機制的閉環設計。

而這套基礎的信息豐富的可用於交易的數據庫，政府的房管局都沒有。截至2020年6月30日，樓盤字典覆蓋了中國約332個城市的54.9萬個社區，約2.26億套房產、450萬幅景觀地圖、480萬棟建築和1020萬套建築單元，是中國最全面的房地產數據庫。

鏈家佣金需貴但服務體驗及保障滿分

鏈家收3%佣金，比起一般小中介0.5%-1%相對貴，但依然有不少人最後選擇了在鏈家成交，除了極少數完全沒有經驗的人以外，有很多人是選擇了安全和放心。

畢竟房產是人生中最大的消費之一，大多數人在買房時的訴求，並不止是一個佣金便宜。而是買房自己滿意的房子，而且希望能有保障，在幾百萬上千萬支付出去的時候，不要出現任何問題，所以鏈家的全面保障體系對於一些覆雜交易來說就是獨門秘籍。

有了相應的規模後，貝殼也有了越來越多的工具可以用來提升以後的服務。

貝殼的護城河

一般來講平台模式在供需兩端都是高度碎片化的市場中才具有價值，二手房交易市場完全符合這一特征，而貝殼的護城河有以下2種。

1.網絡效應 ：

賣方和買方高度分散，貝殼通過建立樓盤字典和ACN網絡實現了平台化，並成功吸引了大量的經紀品牌的入駐，這些經紀品牌帶來了大量的新房源，從而吸引更多客戶利用貝殼找房平台完成交易，最終房源數量和客戶數量的增長形成正向反饋。

2.規模效應 ：

隨著平台連接客戶數量和房源數量的不斷增長，平台規模的擴大可以帶來一定的規模效應，從而實現效率提升和成本下降。

網絡效應和規模效應就是貝殼找房可以抵禦競爭對手進入和競爭的護城河，保證了無論是原來行業內的競爭對手還是攜巨資進入的新加入者都無法侵蝕或削弱其競爭能力。

目前在房產經紀業務領域，貝殼的競爭對手主要以下三種：

1. 傳統的房產經紀模式，如我愛我家

2. 消費互聯網模式的房產類公司，例如58同城、安居客、房天下等。(這些公司主要依靠自身擁有的互聯網流量向B端收費，只做信息的发布，不介入具體的交易)

3. 擁有流量的房地產經紀業務新進入者，例如阿里與易居共同建立的天貓好房 (為了對標ACN網絡，天貓好房決定構建「不動產交易協作機制」（簡稱ETC）)

整體看來，無論是原本的競爭對手，還是同業的聯盟組織，甚或是擁有巨額流量和資本的互聯網巨頭，目前都無法和貝殼形成正面的競爭，而且差距正越拉越大。

貝殼是現在唯一一間，實現線上流量和線下門店的平台型公司，目前還沒有競爭對手。

所以隨著規模的不斷擴大，貝殼建立的競爭壁壘越來越強，其護城河也會越來越寬廣。

調整後價格吸引

貝殼將在週二（16日）早上公布業績，而公司在最近跌浪已出現超賣現象，最低位見$46.16後大反彈至近$59, 技術指標亦開始轉好，短期內如無跌穿$56.5的話，現價值博率仍屬吸引。