解構浮息 定息按揭 減息周期該如何選擇？︳黃詠欣專欄

過往不論加息或減息周期，銀行和貸款機構都會推出定息產品。按揭證券公司亦有定息計劃，日前公司就宣布下調定息息率0.25厘，最新的10年期年利率為4.74厘、15年期為4.89厘，20年期則為5.04厘。翻查數據，由2022年至今年7月，定息按揭佔新造按揭之百分比基本上都是處於0至1%之間（2024年截至7月全是0%），除了2022年的10至12月乃高於1%，分別為4.6%、10.4%和3.3%。似乎某些時候定息按揭亦會受人青睞，關鍵在於買家有沒有信心跟按揭機構打賭未來數年的息率走勢，以開首提及銀行推出的最新定息計劃為例，市場預估未來息率會繼續向下，假如買家預期未來三年之銀行拆息（HIBOR）和P不會有太大跌幅（截稿時匯豐HIBOR為4.16%），以至實際按息低於3.25厘的話，採用定息按揭則有可能於短期內跑贏浮息，節省其利息支出。

比方說，買家陳先生購買一個600萬元物業，總貸款額為420萬元，供款30年，若採用前述的定息計劃，息率鎖定在3.25厘，每月供款18729元，首三年之利息支出則約為39.7萬元，總償還的本金約27.7萬；如陳先生採用浮按，不論是封頂的P減繼續下調抑或HIBOR跌至低於「封頂位」，假設首年息率維持在3.875厘，次年下調0.5厘至3.375厘，最後一年再下調0.25厘至3.125厘，首三年之利息支出則逾42萬元，總償還本金約24萬。由此可見，即使第三年浮息之息率較定息低，三年間的總利息支出還是會較定息高。

最新的減息點陣圖顯示聯儲局官員預期明年減息1厘，而香港的減息步伐未明。有別於過去銀行推出的定息計劃，今次銀行推出的計劃年期較長，對未來息口變化有顧慮的人士會有「定心」效果，買家選擇按揭計劃時要考慮清楚屆時的實際按息會否較定息計劃低。此外，若買家手上還有一筆流動資金，還要計算參與其他有按揭存款掛鈎戶口的浮息計劃的話，買家可以對沖最多50%的利息開支。如前文所說的陳先生另有一筆20萬存於掛鈎戶口，並每個月存入1萬元，即使息率首三年不斷下調，來自該戶口的利息收入還可達約3.9萬元，故兩類按揭孰優孰劣，還看買家對未來息率走勢的判斷。