香港投資 衣食住行（下）｜林伯專欄

無驚無險，今期終於來到香港投資衣食住行遍中的「住」。不知有多少讀者有興趣？不過既然事已至此，有心的人，當然來一客，追一追，又是那句——「有始有終」嘛！

地產舖宣傳口號的啟示

輕鬆點，話說筆者今日閒來不經意地看到一間地產舖，看到上面貼上兩句宣傳口號。
然後，不自覺地偷笑了一下。無他，因為真是忍不著，要馬上與讀者分享，這兩句分別是「即時撤辣 買多間 買多間」和「減息前偷貨好時機」。
說到底，商業社會，明買明賣，無甚麼好講；加上就算樓價跌，買家愁、賣家喜，又是零和遊戲，忽然想起廣東話名言：「有強姦無焗賭」。
不過，讀者試想象過去幾年，買樓賣樓，誰是贏家？誰是輸家？要找答案自然又易過借火。

多類物業火燒連環船

然後，過去多少人講：「反正租樓也要錢，不如供」、「自住樓，大跌都唔怕」之輩，經歷了不知多少年月的跌市後，如今又是否仍能夠大口氣地繼續講？
然後等到負資產又或跌勢一路延至高中低檔住宅物業、商業物業（辦公室、商舖和商場）、工業物業（工廠、倉庫和工業大廈）、酒店物業（各類酒店和服務式公寓）及混合用途物業（即同時包含住宅、商業和工業用途），以至劏房、劏廠、劏舖？
屆時，已經火燒連環船，屍橫遍野，人心惶惶，藥石無靈…甚麼XX大王、YY大王，全部變成新聞頭條，情何以堪？
說起上述不同物業，其實筆者從身邊部分友人了解到的現況是，無論是上述哪類物業，基本上全線走勢皆不樂觀。原因不重要，重要的是——思考。

話鋒一轉，租金方面就各有千秋。所謂的千秋，指的是有的升、有的持平或略跌。
讀者可能會問，租金不是全線上升嗎？筆者只能講一句，如果閣下指的是住宅物業，答案正確；但若然是其他類別物業，則只是答對一半，何解？

市場轉買為租者眾

首先，例如商場及地舖等租金，就因為遊人結構及消費模式改變而輝煌不再；酒店物業租金同樣有苦自己知。
事實上，酒店業就算過得了疫情，但今回的經濟大環境變動，才是最大的衝關之處。
例如看看大酒店（00045）盈利數據，2023年全年雖然叫虧轉盈，但就較疫情前差一大截，預期2024年或者再陷危機。
事實上，若要看實體數據，建議讀者不妨花少少時間，去看看物業差餉估價署及其他大型地產物業代理網頁資料，應可見一二。

例如參考中原城市分區領先指數，近幾年整體樓價不斷下跌（見圖表一）；相反，中原城市大型屋苑租金指數則拾級而上（見圖表二），這多少反映市場轉買為租者眾。
然後，簡單看看地產新聞，近期題目已不是甚麼移民急沽盤，而是硬硬正正地「跌破萬元尺」的二手樓新聞。誠然，草木皆兵，慘不忍睹。

從供需角度看九龍東

再看看住宅物業市場，部分地區更加驚嚇，例如政府力推的「啟動九龍東」，啟德無論是臨海，近港鐵站及近土瓜灣一帶，看著一大片一大片、一座又一座的住宅落成。
從「物以罕為貴」的相反角度看，就算現價多便宜，但未來既然繼續有供應，要在「當區仍有新樓快將落成」的前提下，要區內半新盤及二手樓價格再升，似乎難過登天。

最後，再想想甚麼類別樓盤更加不宜沾手，就是例如單棟樓、村屋、二、三線偏遠地區私人樓，又或放盤數量驚人的大型屋苑，在需求考慮下，相信相關樓價短中期也是易跌難升，風險重重。
說到這裏，可能有讀者問：「那甚麼樓還值得投資？」
筆者只能說句：「暫時無」。
又聽過：「成事在天，謀事在人。」面對港樓如斯，真的很想大叫一聲：「唔通連個天都唔鍾意我？」