老公有物業 買多層樓收租定投資其他工具

龔成老師答：

我從財富分配作策略，如果你地想有2物業，可以現時先投資其他工具，例如股票，先增值，同時等樓市適當時機，然後投資。

你要嘗試以總財富的角度去分析，現時樓處略貴水平，股票則相對較合理，若以投資回報，這刻股市較吸引。現時香港樓市處略貴水平，雖然我長線睇升。

不過，你們長線打算有2物業，同時你哋收入將減少，其實現時可以用「保守的入市策略」。

方法是不斷睇樓，同時大力還價，若然出現一個心急業主，你就買到平貨，若然出現這樣的機會，就不怕投資。以前的好野只會留給專業投資者，但現時好多稅，專業投資者因稅而買不到，這些過往不屬於一般人的機會，一般人都會得到，只要有耐性，不斷睇好多樓，不斷還價，就有機會。

雖然現時樓市處略貴水平，但這策略，現在已經可以實行。(對照龔成信箱Q2566)

龔成老師答：

越秀房產信託（0405）是不錯的投資項目，但卻不是快速增長類別。

佢持有位於廣州的6項商用物業，及位於上海1項商用物業，根據信託契約，越秀房託須向基金單位持有人分派最少90%的可分派收入。因此，佢的再投資部分有限，增長只源於加租，即是內部的增長。

雖然越秀房託有一定的質素，各物業都處理想位置，而收入貢獻最多的廣州國金，更是很優質的物業，但若然你想有高回報，這股未必適合。

這股適合月供，適合平穩增值及收息，但卻不是快速增長。(對照龔成信箱Q2567)

龔成老師答：

一般來說，這都是利好的，企業在股價不高時，回購自己的股票，然後進行註銷，總股數的數目減少，每一股的價值就會提高，所以是利好的。

但亦有些不良公司，以回購去強行拉高股價，吸引小股東買入，雖然短期股價因回購而上升，但企業本身無價值，而另一方面，大股東在高位出貨，小股東接貨，不是好事。(對照龔成信箱Q2568)

龔成老師答：

先多謝支持，希望這書在財務上，對你有實際的幫助。

如果你投資經驗不多，月供股票是好的策略，$3萬月供是不錯的數目，相信你能滾大到相當的資產。月供盈富（2800）無問題。

雖然領展（0823）與港鐵（0066）都是優質股，但各供$1萬其實是較多，你應在這$2萬的月供中，多供數隻股票，以達至分散風險的作用。最好供5-8隻股票，又或將盈富基金的比例提高，你的組合的平衡作用，會較好的。(對照龔成信箱Q2569)

龔成老師答：

利豐（0494）的質素的確有下跌的情況，佢過往的定位，是一個「超級連繫人」的角色，但近年受電子商貿的影響，佢的獨特性已減。

5年間盈利由6億美元，下跌至2億，對企業有相當的打擊。雖然派息高，企業有規模，但如果市場有根本性的改變，佢都難以改變命運的。

所以，我地要分析的關鍵位，係佢有無方法，從新市場環境中，發展出自己的獨特性，令佢的生意不再下跌。

我相信，佢仍有一些無可取代的地方，生意不會永遠下跌，但在這大環境下，佢的賺錢能力已減弱，未知最壞情況是否已過，現時息率8%，但下年相信會減。現時屬合理水平，但行業不確定仍在，所以，若你持貨較多，要減持，因為這股的優質度一般，但我地做財富分配，最重要是持有優質股。

但若你持貨不太多，不理中短期股價，其實可以作收息的，因為現時估值不高，加上佢有計劃改變，有可能變到的。(對照龔成信箱Q2570)

編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。
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