耀才葉茂林 揸50%現金等買貨 28,000點撈港股 樓市下半年轉跌
撰文：馮文慧、江麗琦 ｜ 圖片：新傳媒資料庫
加息迫在眉睫 第四季股樓凶多吉少
2017年，港股氣勢如虹，年內升幅達36%，冠絕全球，亦是自2009年以來升幅最佳的一年。以指數計算， 全年累升7,918點，創歷史紀錄。
然而，近日香港出現走資潮，恒生指數出現一定程度調整，今期邀得耀才主席葉茂林分享股、樓後市的最新分析。
而在今年初，恒指再度連番破位，1月下旬升至歷史新高33,484點。港股急升；加上目前日均成交金額高企於千億元水平，最大的得益者非券商莫屬。
股市氣氛暢旺、成交大增，券商的證券經紀佣金收入及孖展融資的利息收入水漲船高，帶動耀才業績再刷新紀錄。
集團早前發「盈喜」，預計截至今年3月底止年度除稅後純利，按年大增一倍至約5.18億元。
不過近日，受外圍局勢緊張影響，環球股市走勢動盪，恒指表現疲弱。惟葉茂林仍對集團的2018年度業績充滿信心。
「即使外圍走勢動盪，市場仍有多種不同『造淡』的投資工具供客戶對沖風險；加上今年下半年，隨『同股不同權』政策實施，滬、深港通擴容及A股納入MSCI等因素，相信大市成交仍可維持在樂觀水平。」
上半年股民宜短炒
葉茂林較看好6月前的港股表現，認為「北水」持續流入、同股不同權的實施、H股全流通、滬、深港通擴容等有利因素支持下，恒指有力企穩30,000點水平之上（下見圖）。
不過，近日港匯貼近弱方兌換保證，觸發香港金融管理局自上週四（4月12日）以來多度入市，承接相當於逾513億元的港元沽盤，導致銀行體系結餘降至1,285.2億元（見下圖）。倘港匯持續疲弱，港股亦難言強勢。
葉茂林警告，6月後隨美國加息、稅改、貿易戰或北韓政局惡化等因素影響，利淡港股利後市表現。
他表示，目前中、美貿易戰仍於「口水戰」階段，未動真火，其影響性仍屬輕微。而近期美國跟英、法兩國攻打敍利亞，亦只是茶杯裏的風波，不至於演變成世界大戰。
他相信，6月前投資者主要以短炒投資策略為主， 在恒指29,000點水平買入，建議31,000點水平沽出。而在6月後至年底，恒指將在28,000至30,000點水平徘徊，形成虎頭蛇尾格局。
他坦言，恒指一旦跌至28,000點就可以開始分階段吸納。直至2019年中，跌至28,000點以下都有可能。
「投資者可將資金分為三注。恒指跌至28,000點以下，先吸納第一注；其餘兩注要視乎當時的最新市況再決定落注，其中一個要素是看美國會否再進一步加息。
若美國到明年中繼續加息，建議將第二注的入市時間再押後半年。」
美息全年加四次
美國聯邦儲備局由2015年12月起已展開六次的加息行動，加息幅度共達1.5厘。
葉茂林預計，美國今年將加息四次，6月後料已加息三次。
美國持續加息，歐、亞地區國家會抛售本土貨幣以換取美元，賺取高息回報，令歐、亞區國家的本土貨幣貶值。
而當地為了防止國家貨幣值急跌，就會加息，最後會演變成「全球加息潮」。
現時美國聯邦利率約1.5厘至1.75厘，港、美息差相距達1.5厘，香港銀行至今仍未有跟隨。
如果美國於6月前再上調0.25厘，港、美息差會增加至1.75厘，預計屆時本地銀行或會跟隨上調利率。
如此情況下，葉茂林預期，香港的加息週期料於第二季開始。
「美國加息多次後，港、美息差不斷擴闊，美元匯價上升，金管局便會出手在市場上沽售美元、買入港元，之後本地利息都會上升。」
他形容，香港長期處在低息環境下，其實不是正常現象。
「本地銀行的存款利率持續低企，此情況並不健康。而本地跟隨美國加息後，銀行存款利率升至5厘，亦一點都不出奇。」
本地樓市上升長達十年，多年一直處於上升週期，目前已升至不合理的水平。
「美國一旦加息，必定會衝擊股市，樓市同樣不值得看好。」
他對6月後的樓市走勢較看淡，原因是樓價非常受美國加息速度影響。
倘若美息上調較慢，樓價將緩慢下跌；若美國拉長加息週期，港樓的下跌週期亦將拖長；若美息突然大幅急升，屆時勢必拖累樓價急挫。
隨著港元快將加息，葉茂林相信第四季香港股樓將凶多吉少。
耀才老闆葉茂林揸50%現金 等港股跌市執平貨 | 港股分析
耀才證券主席葉茂林對股票投資甚有心得，不時在股海賺取豐厚利潤。他接受訪問期間，更全面披露個人投資組合及最新投資部署，投資者不妨洗耳恭聽。
股票佔比10%
談及葉茂林個人投資組合， 當中現金佔比最多，達50%；其次為物業及股票，各佔40%及10%。無論在物業投資，或是股票賣買，葉茂林均大有斬獲。
今年初恒指曾升至33,000點，葉茂林的投資組合亦水漲船高，賬面利潤一度高達數億元，現階段仍有不俗的利潤。
2016年買港交所作長線投資
當中最令葉茂林得意洋洋的一隻股票，就是港交所（00388）。
葉茂林坦言：「我個人持有港交所股票的投資額不止2.84億元，應該多於這個數字。早前分段於不同價位吸納港交所，包括在150、180、200、250、300元不同階段都有買入，現階段亦有理想利潤。」
葉茂林看好港交所，主要因為其受惠多間有意以「同股不同權」形式上市的新經濟股及估值超過10億美元的獨角獸企業準備來港上市。
同時，港交所將會陸續推出「新股通」、「商品通」、 「債券南向通」、「ETF通」及「倫港通」等，目前只是關注正式出台的時間而已。在多重利好因素下，港交所是屬於長線投資，所以並無設定目標價。
持有內銀科技醫藥股
「曾於2016年期間買入港交所，及於同年稍後時間沽出部分港交所股票，當時獲利1,560萬元。其後再沒有炒賣港交所，餘下持股作長線投資。
「即使於2018年1月29當日恒指收市升至32,966點， 當日的高位為33,484點，而港交所股價，亦曾經漲至301.8元，惟當時並沒有套現。」
葉茂林笑稱：「如果當時趁高套現港交所，料可賺取以億元計的利潤。目前大部分手上股票均是多年前購入，一直奉行買入作長線持有的投資策略。」
除持有港交所外，他還持有內銀、科技，以及醫藥股。
建行工行受惠一帶一路
要說到內銀板塊，葉茂林坦言基於銀行業是百業之母，隨內地經濟復甦，內銀定必從中受惠；加上內銀監管漸趨嚴緊，去槓桿的進程漸見成效，有利大型內銀股。
「內銀受惠『一帶一路』國策，以及相關經濟區域的國家大藍圖發展概念，內銀股肩負融資及推動大基建項目的重要角色，勢必利好其長遠發展。」葉茂林說。
故一眾內銀股中，葉茂林挑選建設銀行（00939），以及工商銀行（01398）為主要倉位。
看好醫療板塊
市場早已傳出建行為一隻基金籌集至少1,000億元人民幣，以支持「一帶一路」相關投資，並向潛在投資者進行路演。
去年工行已明確表示，已在「一帶一路」沿線18個國家和地區設立129間分支機構，已為339個項目提供881億美元貸款。
未來更有逾270個項目，預計投資金額達3,000億美元。同時，工行旗下的工銀亞洲已成立亞太區銀團貸款中心，進一步加快跨境金融業務發展。
此外，由港交所、深交所及上交所合資的中華交易服務4月初宣布推出「一帶一路」指數（見下表），亦納入建行和工行，可見其對「一帶一路」的參與程度甚高。
葉茂林看好醫療板塊，指醫療為國策扶持的行業，亦有內地剛性需求支持，優質醫療企業是長青不老。他笑言：「當人生病時，醫療費用會俾醫生任劏。」
創新藥毛利率高
因此，葉茂林看好以創新藥為主的石藥集團（01093）， 以及綠葉製藥（02186）。
相信市場對石藥甚為熟悉，可謂醫藥板塊的「股王」，近兩年股價長升長有，目前市值升至1,280億元，為港股中市值最大的藥企。
旗下王牌藥「恩必普」獲納入內地醫保目錄，每年可望穩健增長，支持其業績表現。
至於較少人提及的綠葉製藥，近年加快研發新藥，並透過併購合作，爭奪市場分額。
綠葉3月宣布已與美國加州生物技術公司Excel Bio Pharm達成合作協議，開發用於下一代腫瘤免疫療法的治療型抗體。
同時，綠葉4月初亦宣布，治療柏金遜病的新藥LY03003已獲得內地III期臨床試驗批件，可見綠葉製藥無論於治療癌症，或是中樞神經系統的創新藥物均蓄勢待發，為未來盈利提供新基礎。
事實上， 截至2017年12月31日止年度業績表現理想，純利按年升10.1%至9.81億元人民幣（見下圖）。觀乎其過去五年業績表現，毛利率平均達8成，反映集團盈利能力強。
至於科技板塊，葉茂林坦言：「現在是以科技稱霸的世界，市場焦點在於大數據、人工智能（AI）、數碼化，科技潮流席捲全球。以股票行業為例，網上落盤幾近全部取替人手落盤，機器人取代人手、AI幫助篩選股票等例子。」
金蝶迎雲業務增長期
葉茂林於科技板塊中，尤其看好騰訊控股（00700）和金蝶國際（00268）。騰訊業務多元化，股價往往主宰恒指走勢，相信市場甚為熟悉。
2017年的手遊《王者榮耀》和今年推出的《絕地求生》均大受用家歡迎，相信騰訊手遊業務出色，毋庸置疑。惟市場更關注騰訊的生態布局，旗下內容與AI、大數據為代表的創新技術結合，更有助營銷創新，帶動廣告收益至為重要。
金蝶則成功由企業管理軟件公司，轉型至雲業務，收入按年增長66.7%，佔集團整體收入24.7%。
因此，金蝶除連續13年穩居成長型企業應用軟件市場佔有率第一位外，並在企業SaaS雲服務市場佔有率排名第一位，首次超越國際廠商。
金蝶雲表現強勁，客戶人數按年增長逾120%，續費率保持在90%以上，有助增加集團的經常性收入。
金蝶雲推出的財務機器人，更融合最新AI的計算能力、認知能力、學習能力，提升用戶體驗。
觀乎金蝶的每股盈利表現，已由2015年回升，並可望在2020年達至0.22元人民幣（見下圖），預視金蝶將迎來雲業務爆發性增長，業績前景可期。
耀才葉茂林：樓市處天棚價 6月後樓價開始跌
現時本地樓價堅離地，正如前文所言，受加息因素影響，在物業市場有逾20年投資經驗的耀才證券主席葉茂林，看淡樓市走勢。
不過細分住宅、豪宅、寫字樓及商舖四個類別去看，他對本地住宅、商舖市場的走勢看法較悲觀；相反，豪宅、寫字樓則較看好。
本地樓市屢創新高，帶動今年首季樓價升幅勝市場預期，達6%。
樓價升至高位，即使經濟基本因素良好，仍需時間消化。市場普遍預料，次季樓價升幅將較首季放緩。
反映二手樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）上週五報177.42點（見圖六），連續三週創新高後回軟。惟本週五（20日）再回升至179.9點創歷史新高，按週升1.4%。
耀才葉茂林：下半年樓價開始跌
新盤銷情熾熱，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料計算，今年首季新盤售出約3,823伙，按季回升約8.2%。
而今年首季新盤推盤量僅2,700多伙，按季大跌約38.4%，創近三年新低。
事實上，新盤推盤量少但是銷售量增，反映市場購買力充足。
葉茂林形容，目前樓價處於「天棚價」，不敢貿然購入。他更覺得，本地樓市近十年一直處於上升週期，受美國加息影響，預計未來一兩年樓市下跌的機會大於上升。
比較看好豪宅
上文提到，他警告樓價相當受美國加息速度影響。如果美息突然大幅抽升，樓價一定會受影響而急挫。
「視乎美國加息速度及市場撤資的速度及額度，如加息速度緩慢，樓市亦會緩跌。如果加息速度急速，樓市亦會急速下跌。」
美國自2015年加息多次後，中、美息差持續擴闊， 近日金管局多次出手沽售美元、買入港元，料本地加息週期展開在即。
他預計，今年第二季香港或將跟隨美國加息，6月後本地樓價將有機會受到影響。依他之見，今年6月後或將是樓市下跌的開始。
相對之下，葉茂林比較看好豪宅市場，認為有「北水」支持；加上買豪宅是身分的象徵，相信仍有很大的市場需求，中、長線去看，豪宅價格難以下跌。
甲級寫字樓價格攀升
他特別看好淺水灣、南區、渣甸山等地段的豪宅；反而山頂的則不太看好。
本地寫字樓租用成本高昂，供應緊張，目前寫字樓市場空置率持續低企。
全球領先的房地產服務商戴德梁行早前回顧今年第一季香港寫字樓市場的表現，指首季本港寫字樓租賃需求強勁，整體甲級寫字樓吸納量達到556,203平方呎，各區的租金也錄得升幅。
當中中環區寫字樓平均呎租，按季升2.4%至每月134.3元，再創新高。
首季全港整體寫字樓平均租金按季上升1.8%至每月每呎74.2元，升幅最高的地區包括港島南（2.9%）及中區（2.4%）。
由於寫字樓空置率下跌，中區甲級及超甲級寫字樓每月呎租，有機會在第二季內分別升至134.3及161元的水平，有望再刷新紀錄。
中區租金續升，進一步推動更多跨國機構遷離中區，包括高盛後勤部門由中環中心，搬至銅鑼灣利園3期合共租用93,000平方呎樓面；安永會計師事務所從金鐘遷至港島東太古坊並租下18.4萬平方呎空間等。
葉茂林看好寫字樓市場，認同是因為內地企業「走出去」國際化，視香港為橋頭堡來港設立窗口公司，令寫字樓市場需求大，部分甲級寫字樓長期處供不應求的狀態。
戴德梁行指出，商舖租賃市場1月及2月因農曆新年假期的利好，遊客量及零售銷貨量均有增長，首季核心區舖租大致平穩。
根據政府公布數字，今年首兩個月合計，零售銷貨額按年升15.7%，是過去五年來表現最好的1月及2月。
消息帶動下，今年首季核心區商舖租金表現平穩，如銅鑼灣租金與去年第四季相若；尖沙咀及旺角錄得0.5%以內的升幅。
惟獨中環舖租按季下跌1.7%，不過該區今年首季空置率有所改善，從去年第四季的7.1%，降至今年首季的4.3%。
葉茂林現階段不太看好商舖市場，原因是近年來自內地的「自由行」旅客數目大幅減少；加上網購風氣盛行，實體店需求減少需求，故現時並非投資店舖的最佳時機。
投資商舖具心得50%回報止賺
一直以來，他個人奉行的地產投資策略是：「快入快出，密食當三番」。因此，他所投資的物業回報達可觀的利潤時，他就會沽售。
他曾於2003年大舉買入多間商舖，例如銅鑼灣羅素街池記舊址、波斯富街莎莎舖、旺角鱷魚恤舊址、皇上皇舊址；尖沙咀加拿芬道更曾同一時間買下八至十間舖。
他直言，部分物業已善價而沽，獲取可觀利潤，幾乎每個物業都賺近50%。「如以上的物業持貨至今，相信目前市值已是天價。」
由小販做到證券行大老闆 葉茂林創富之道 快狠準 | 創業 ｜成功之道
現時貴為耀才證券（01428）主席的葉茂林，早年涉足多個行業，憑著永不言敗的性格，賺得第一桶金後再創立其證券王國。現時耀才已經晉身為香港大型華資經紀行之列。
撰文：馮文慧、江麗琦 ｜ 圖片：新傳媒資料庫
曾幫李嘉誠打工穿膠花
葉茂林回憶起小時候說：「一家人住十呎乘十呎的劏房，一家六口瞓一張碌架床，食豬油、豉油撈飯，食麵包皮、生日加隻鹹蛋已是很開心。當時一家人幫李嘉誠打工穿膠花，好幸運都有書讀。」
他續說，讀至中五輟學，迫於無奈從事小販擺賣。
「當年做小販一點都不容易，經常受黑社會欺凌，又擔心畀警察拉。但賺不到錢的話，全家都會捱餓。」
結果，正因為他人生第一份工作備受磨練，造就他日後永不言敗的強者性格。
天道酬勤，他做小販賺到了人生第一桶『細金』。
買賣配額賺第一桶金
其後，他一心想賺更多錢養活家人，便部署「小錢搵大錢」，開始炒金。
「當年美國總統列根（Ronald Reagan）被人暗殺，我拿整副身家去買黃金，但豈料列根死不去，累到我炒燶黃金，一下子輸掉了八成身家。」
及後葉茂林聽朋友說「炒賣成衣配額」可賺錢，他便將餘下的兩成身家轉戰成衣配額行業。
「當時我將剩下的身家以當其時的市價高出兩成買成衣配額，其後成衣配額的價格大漲，然後以當時市價低於兩成賣給買家。
「買家及賣家都覺得我老實，喜歡跟我做生意，其後生意愈做愈大，真真正正賺到人生『第一桶金』。」
往日製衣廠擁有成衣配額始能出口美國，故擁有多餘配額的成衣廠會出售配額，而已經接單的成衣廠願意購買配額，葉茂林看準機會四出收購配額，賺取豐厚利潤。
當年高峰期他坐擁1,000萬打配額，每年收益達3,000萬元。
取消佣金限制生意蒸蒸日上
不幸的是，美國政府於1995年公布鐵定十年後的2005年取消成衣配額。由於1990年該政策已經醞釀出台， 他在1992年就考慮轉行。
當年心想：「有哪個行業可以最少的人力賺最多的錢？不是證券就是地產。當時我選擇了證券行業，並在1992年成立耀才證券。」
耀才成立初期，非一凡風順。經營首十年間，虧蝕累計達數千萬元。
「當年證券行業有0.25%的最低佣金限制，而銀行提供的經紀服務同樣收取0.25%佣金，散戶自然選擇光顧銀行。」
而耀才的轉捩點為2003年。當年政府撤銷證劵行最低佣金限制，集團曙光初現，他形容為「機會來了」。
「耀才將佣金由0.25%大幅降至0.05%，當年很多行家不看好耀才，認為低佣策略好快會令公司執笠。殊不知0.05%平佣策略大受歡迎。」
耀才多年來定位清晰，積極吸客是其主要市場策略，現時分行及總行數目已達至22間。
最新客戶資產已近600億元，客戶戶口總數達25萬戶，晉身為華資大行。
耀才純利創新高 相反理論建功
耀才紮根本港26年，今年迎來豐收的一年。早前發「盈喜」，估計截至3月31日止的全年純利大升100%，至5.18億元，創2010年上市以來新高。
葉茂林認為集團成功之道在於善用相反理論及「快、狠、準」的行軍之道，始能抓緊逆市發圍的時機。
參考集團發表「盈喜」預告， 由於市場氣氛暢旺及成交大增，帶動經紀佣金收入及孖展融資利息收入大幅上升。
葉茂林笑言，集團純利創新高，主要因為相反理論建功。2003年「沙士」最低潮時，當時無人夠膽買物業時，他反其道而行，採用人棄我取策略，大手買入物業。
當經濟低潮時大展拳腳，舖租平、位置好，容易招聘人手，這些時候往往是播種的好時機。葉茂林笑言，現時就是收割期。
香港分行數目已足夠
除相反理論外，葉茂林發展業務時更奉行「快、狠、準」這個營商哲學。集團在2010年在荃灣區開設第一家地舖分行。
由於地舖分行效果立竿見影，同年年底集團一口氣開十家分行。
由此可見，葉茂林拿揑發圍時機準確，帶領集團今年大豐收。
集團已開設超過20家分行及總行，部分地區更有兩家分行，葉茂林相信現時分行數目已足夠。
展望未來，集團瞄準內地市場。他指出：「未來集團將繼續拓展業務新版圖，部署進軍內地各省，冀藉此推動業務更上一層樓。」
擬三年後開100家內地分行
葉茂林坦言，集團不願以合資形式發展內地業務。因為兩地文化不同合作有難度。
反而他期待三年後，即2020年底內地撤銷港資券商北上的股權限制，可讓港商全資擁有內地證券行股權，屆時耀才始北上發展。
初步來說，耀才擬於全國各省市開設逾100間分行。
不過，現階段耀才先行斥資3,000萬元，積極推行網上宣傳攻勢，並提供優惠吸納內地客戶。
耀才現在已經躋身B組經紀前列位置。現在集團的市場佔有率為2.5%。換言之，集團尚有97.5%潛在發展空間。
葉茂林笑言，這群97.5%的客戶大部分使用銀行服務，耀才未來繼續以「平佣」、「多元化產品」及「極速交易系統」吸引這班客戶轉來耀才交易，勢將市佔率提升至5%，屆時躋身至A組大型券商之列，指日可待。
豪斥逾三億三 給員工抽平安好醫生
葉茂林一向體恤員工，過去為奬勵員工，在閱文(772)、易鑫(2858)及希瑪眼科(3309)招股時，向全體員工推出「贏就員工，輸就歸我!」獎勵計劃，向公司每位員工免按金借錢抽新股。
今次平安好醫生（1833）招股，葉茂林再次向公司每位員工免按金借出約110萬港元認購20,000股平安好醫生新股，一共涉資逾3.3億元
