耀才葉茂林：樓市處天棚價 6月後樓價開始跌 | 香港樓市2018
撰文：馮文慧、江麗琦 ｜ 圖片：新傳媒資料庫
本地樓市屢創新高，帶動今年首季樓價升幅勝市場預期，達6%。
樓價升至高位，即使經濟基本因素良好，仍需時間消化。市場普遍預料，次季樓價升幅將較首季放緩。
反映二手樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）上週五報177.42點（見圖六），連續三週創新高後回軟。惟本週五（20日）再回升至179.9點創歷史新高，按週升1.4%。
耀才葉茂林：下半年樓價開始跌
新盤銷情熾熱，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料計算，今年首季新盤售出約3,823伙，按季回升約8.2%。
而今年首季新盤推盤量僅2,700多伙，按季大跌約38.4%，創近三年新低。
事實上，新盤推盤量少但是銷售量增，反映市場購買力充足。
葉茂林形容，目前樓價處於「天棚價」，不敢貿然購入。他更覺得，本地樓市近十年一直處於上升週期，受美國加息影響，預計未來一兩年樓市下跌的機會大於上升。
比較看好豪宅
上文提到，他警告樓價相當受美國加息速度影響。如果美息突然大幅抽升，樓價一定會受影響而急挫。
「視乎美國加息速度及市場撤資的速度及額度，如加息速度緩慢，樓市亦會緩跌。如果加息速度急速，樓市亦會急速下跌。」
美國自2015年加息多次後，中、美息差持續擴闊， 近日金管局多次出手沽售美元、買入港元，料本地加息週期展開在即。
他預計，今年第二季香港或將跟隨美國加息，6月後本地樓價將有機會受到影響。依他之見，今年6月後或將是樓市下跌的開始。
相對之下，葉茂林比較看好豪宅市場，認為有「北水」支持；加上買豪宅是身分的象徵，相信仍有很大的市場需求，中、長線去看，豪宅價格難以下跌。
甲級寫字樓價格攀升
他特別看好淺水灣、南區、渣甸山等地段的豪宅；反而山頂的則不太看好。
本地寫字樓租用成本高昂，供應緊張，目前寫字樓市場空置率持續低企。
全球領先的房地產服務商戴德梁行早前回顧今年第一季香港寫字樓市場的表現，指首季本港寫字樓租賃需求強勁，整體甲級寫字樓吸納量達到556,203平方呎，各區的租金也錄得升幅。
當中中環區寫字樓平均呎租，按季升2.4%至每月134.3元，再創新高。
首季全港整體寫字樓平均租金按季上升1.8%至每月每呎74.2元，升幅最高的地區包括港島南（2.9%）及中區（2.4%）。
由於寫字樓空置率下跌，中區甲級及超甲級寫字樓每月呎租，有機會在第二季內分別升至134.3及161元的水平，有望再刷新紀錄。
中區租金續升，進一步推動更多跨國機構遷離中區，包括高盛後勤部門由中環中心，搬至銅鑼灣利園3期合共租用93,000平方呎樓面；安永會計師事務所從金鐘遷至港島東太古坊並租下18.4萬平方呎空間等。
葉茂林看好寫字樓市場，認同是因為內地企業「走出去」國際化，視香港為橋頭堡來港設立窗口公司，令寫字樓市場需求大，部分甲級寫字樓長期處供不應求的狀態。
戴德梁行指出，商舖租賃市場1月及2月因農曆新年假期的利好，遊客量及零售銷貨量均有增長，首季核心區舖租大致平穩。
根據政府公布數字，今年首兩個月合計，零售銷貨額按年升15.7%，是過去五年來表現最好的1月及2月。
消息帶動下，今年首季核心區商舖租金表現平穩，如銅鑼灣租金與去年第四季相若；尖沙咀及旺角錄得0.5%以內的升幅。
惟獨中環舖租按季下跌1.7%，不過該區今年首季空置率有所改善，從去年第四季的7.1%，降至今年首季的4.3%。
葉茂林現階段不太看好商舖市場，原因是近年來自內地的「自由行」旅客數目大幅減少；加上網購風氣盛行，實體店需求減少需求，故現時並非投資店舖的最佳時機。
投資商舖具心得50%回報止賺
一直以來，他個人奉行的地產投資策略是：「快入快出，密食當三番」。因此，他所投資的物業回報達可觀的利潤時，他就會沽售。
他曾於2003年大舉買入多間商舖，例如銅鑼灣羅素街池記舊址、波斯富街莎莎舖、旺角鱷魚恤舊址、皇上皇舊址；尖沙咀加拿芬道更曾同一時間買下八至十間舖。
他直言，部分物業已善價而沽，獲取可觀利潤，幾乎每個物業都賺近50%。「如以上的物業持貨至今，相信目前市值已是天價。」
