【美股分析】餐飲界收租王 40個品牌的包租公 4.1厘息 長線收息之選 ｜投資有道
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：unsplash、新傳媒資料室、Four Corners Property Trust
另類的美股REIT
提到Four Corners Property Trust，一定要由Darden Restaurants（美股代號：DRI）說起。總部設於科羅拉多的Darden是美國特色休閒餐飲企業，由家庭式意大利餐廳Olive Garden起家，之後南征北討，透過持續併購擴大版圖。至今，包括Cheddar’s Scratch Kitchen、LongHorn Steakhouse、Yard House、Seasons 52、The Capital Grille、Bahama Breeze及Eddie V’s等，全美分店數目超過1,700間。
不過，Darden並不是一開始便一帆風順，早年經營Olive Garden，服務以至食品質素都劣評如潮。2014年維權股東組織Starboard Value LP看不過眼，發動股東權力推翻當時管理層，並引入新掌舵人為公司進行改革。在新思維革新之下，業績大翻身。在餐飲營運上，食品質素大有改善、價格定位實惠相宜，成功搶佔千禧世代市場。
另一方面，當時不少餐飲及零售業均分拆物業資產獨立上市，如Sears Holdings及Macy’s Inc.（美股代號：M）等，除可獲免稅優惠外，更可釋放資產價值，同時套現資金以降低債務負擔。Starboard取得話事權後有樣學樣，發起改變公司架構，以令業務定位更清晰及改善財務狀況。2015年提出以房託基金形式分拆Darden餐廳物業資產上市，將424個餐廳物業獨立分拆為Four Corners Property Trust，再以售後租回模式繼續營運。
分拆計劃為Darden成功減債10億美元，而Darden股東亦有得益，每持有三股Darden，均可獲配發一股Four Corners Property Trust。Four Corners Property Trust最初持有的物業資產全來自Darden旗下Olive Garden和LongHorn Steakhouse；為降低對Darden的依重及令物業組合更多元化，上市後開始積極收購其他餐飲集團所持有的商舖物業。
擁642個物業的包租公
一般來說，Four Corners Property Trust購入商舖物業之同時，會與賣方擬訂新租約條件，除租金上調、續租期會略為加長外，藉此提高整體物業組合租值。而事實上，對於不少大型餐飲集團來說，都樂於以售後租回的方式，將物業資產套現提升財務靈活度，但又同時可在原址繼續經營。
Four Corners Property Trust較矚目的收購行動，包括2017年以6,700萬美元，向商場房託基金Washington Prime Group（美股代號：WPG）購入41個餐飲商舖，資產回報率達6.7%。2018年再下一城，購入餐飲集團Brinker International（美股代號：EAT）旗下Chili’s共48個商舖，作價1.55億美元；交易以售後租回方式進行，起租租金990萬美元，每五年可加租10%，新租約期15年。餐飲行業的特許經營加盟商之間不斷併購整合，是造就餐飲業商舖買賣長做長有的主因。
根據特許經營雜誌Franchise Times統計，2017年美國首200大特許經營加盟商平均擁有141個商舖物業，比起2008年的82個，十年之間大幅增加近七成二。若以2011年起計，首200大特許經營加盟商共持有超過28,000個商舖物業，七年內複合年均增長率達7.3%。由於市場分散，加盟商之間合併整固已成為近年大趨勢；衍生而來，商舖物業資產亦大洗牌，為Four Corners Property Trust提供不少收購機會。上市不足五年，Four Corners Property Trust在市場收購233項商舖物業，涉及35個餐飲品牌。
截至6月底止，Four Corners Property Trust在擁有物業數目642個，總樓面面積431萬平方呎，遍及美國45個州份，涵蓋餐飲品牌達40個，除Darden旗下品牌之外，還包括肯德基、必勝客、麥當勞、哈迪斯、星巴克、Wendy’s、Red Lobster、Burger King、Popeyes、Bob Evans、Chili’s、Arby’s、Taco Bell、Outback、Buffalo Wild Wings及BJ’s Restaurant等，平均租約年期11.8年。而現時Four Corners Property Trust來自Darden的租金收入，佔比已由最初百分之百，降至76%。
4.1厘美股 長線收息之選
Four Corners Property Trust於7月底公布季度業績，截至6月底止第二季租金收入按年增加16.3%，至3,441萬美元，略低於市場預期；純利倒退34.6%，至1,786萬美元，主因去年同期有出售物業收益1,090萬美元。期內每股攤薄盈利26美仙，下跌40.9%。第二季營運現金流量2,443萬美元，增加11.2%；每股營運現金流量36美仙，較去年同期增加1美仙，符合市場預期。派第二季股息28.75美仙，按調整後營運現金流量計，派息比率達84.6%。第二季共斥資4,301萬美元，購入21個商舖物業，租約年期平均12.3年，涉及樓面面積11萬平方呎，每年租金收入281萬美元。
綜合上半年租金收入6,862萬美元，按年上升15.9%；錄得純利3,537萬美元，下跌18.9%；每股攤薄盈利52美仙，倒退26.7%。上半年營運現金流量4,838萬美元，增加11.4%；每股營運現金流量70美仙，與去年同期持平。Four Corners Property Trust現時負債對資本比率不足25%，未來仍有空間繼續藉收購拉動盈利表現；而股息率有4.1厘，在房託基金當中屬較高，可視作長線收息之選。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
