美股尋寶穩陣收息 房託龍頭AvalonBay要睇實
撰文：SmartED編輯部｜ 圖片：網站圖片
要介紹AvalonBay，須先由美國老牌物業發展商Trammell Crow Company（TCC）說起。該公司至今已有70年歷史，現時為世邦魏理仕集團（CB Richard Ellis，CBG）旗下公司。TCC於上世紀70、80年代，地產發展業務規模急速擴大，後來為改善公司架構，便將部分物業項目分拆獨立上市，維珍尼亞州分支Avalon Properties便是其中之一。
另一邊廂，Gilbert M. Meyer於70年代開展了建築生意，曾創立地產發展公司Greenbriar Homes，其後再成立Bay Apartment Communities，專注加州房地產租賃業務。
Avalon Properties於1993年11月完成招股上市，當時透過發售約1,952萬股，每股作價20.5美元，籌得4億美元資金。掛牌後僅四個月，輪到Bay Apartment Communities上市集資，共發售約1,088萬股，每股作價20美元，集資2.17億美元。
當時Avalon Properties和Bay Apartment Communities分別是全美第五及第六大房託基金。1998年，兩間房託基金公司決定強強聯手，以換股方式合併，成為市值達37億美元的東岸豪宅龍頭，管理出租單位數目達40,000個，即時成為全美第二大房託基金，並易名為AvalonBay Communities。
AvalonBay現時直接及間接持有292個社區物業項目，遍及美國11個州份的大都會，包括新英格蘭、紐約新澤西、中大西洋地區、太平洋西北地區及南北加州等，所提供出租單位總數達85,600個。
上季營運收益略遜預期
AvalonBay剛於10月底公布最新一季業績，截至9月底止第三季純利2.79億美元，按年增長45.4%。每股攤薄盈利2美元，增長43.9%；每股攤薄營運現金流2.25美元，減少0.4%；核心每股攤薄營運現金流2.34美元，上升2.6%，略差過市場預期。綜合首三季純利6.18億美元，升5%；每股攤薄盈利4.43美元，增長4%；每股攤薄營運現金流6.8美元，上升2.3%；核心每股攤薄營運現金流6.91美元，上升3.3%。
第三季租金收入4.61億美元，按年上升2.7%；期內平均租金水平增加2.9%，成功出租率輕微下跌0.2%。經營開支增4.2%至1.34億美元；經營溢利升2.1%至3.27億美元。綜合首三季租金收入增長3.1%，至13.69億美元；期間平均租金水平上升3.2%，而成功出租率則下跌0.1%；經營開支3.9億美元，上升2.8%；經營溢利9.78億美元，增幅3.3%。
AvalonBay於第三季繼續換碼增值，並全面撤出德克薩斯州市場。期內出售四個項目，分別位於康涅狄格州斯坦福、馬薩諸塞州馬爾伯勒、以及德克薩斯州弗洛爾蒙特和休斯敦，涉及1,002個單位，合共套現2.59億美元，並錄得盈利5,915萬美元。總結首三季售出六個項目，涉及單位數目1,660個，套現4.27億美元，獲利7,215萬美元。
同期新收購物業則包括位於馬里蘭州銀泉的Portico at Silver Spring Metro和佛羅里達州海厄利亞Avalon Bonterra，作價分別4,345萬及9,000萬美元，合共有465個單位。總結首三季共斥資2.85億美元購入四個項目，共935個單位。
投資項目發展方面，第三季內完成位於華盛頓州雷德蒙德的AVA Esterra Park，開發資本9,100萬美元，提供323個單位。累計首三季完成項目有4個，合共提供1,123個單位，涉及開發資本3.34億美元。而截至9月底止，仍有20個項目在建築中，涉及6,700個單位數目及94,000平方呎零售樓面，預算總開發資本達25億美元。
股息連續七年遞增
另外，總投資額達6.26億美元的紐約The Park Loggia混合用途項目，當中全數172個住宅單位會作出售用途，67,000平方呎零售樓面保留作收租之用。由於要為每個單位完成稅務備查表，預計項目要延至明年首季才開售。基於The Park Loggia開售延遲及年內出售了部分營運投資物業，影響租金收入；管理層下調全年度每股攤薄盈利展望，由7月時預測介乎5.78至5.98美元，調低至5.58至5.78美元。
SunTrust認為，AvalonBay估值仍然吸引，發展項目管道足以支持未來三至五年盈利增長；加上負債比率偏低，大有條件繼續透過收購項目提升收益；故維持「買入」評級，目標價218美元。BTIG Research亦看好，預測明年經營溢利增長可達3%，前景依然秀麗，同樣維持「買入」評級，目標價235美元。回饋政策方面，AvalonBay股息連續七年遞增，股息率回報接近3厘，值得考慮趁回調吸納。
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