綠城中國疫市站穩陣腳 價值修復在即

2022年內地疫情反覆；加上調控等因素影響，商品房銷售總額下跌27%，整體規模回至2015年水平，房企投入亦萎縮，開發投資同下跌10%。能夠繼續保持增長，兼回饋依然的房企，是行中少數。

全國銷售排名疫境超前

綠城是其中之一，2022年合同銷售排名升至行業第四位；自投銷售晉身全國第8位；權益銷售排名升至第11位。
2022年連同合營及聯營企業累計取得總合同銷售面積1,380萬平方米，取得總合同銷售3,003億元人民幣；當中集團自投項目累計取得合同銷售面積793萬平方米，合同銷售金額2,128億元人民幣；其中歸屬於集團的權益金額1,224億元人民幣，權益比提升至58%。

期內新增27個項目，總建築面積408萬平方米，預計可售貨值達1,037億元人民幣。
就城市分布而言，去年一、二線城市銷售額佔比提升至八成半，市場供需較好的長三角區域佔比達六成三。
重點城市深耕能力持續提升，杭州、寧波、西安、天津、濟南等核心城市銷售額排名當地前五；北京、長沙、大連等城市排名當地前十位。
截至去年底止，集團在建及待建的土地儲備項目共224個，總建築面積4,959萬平方米，其中權益總建築面積2,827萬平方米；總可售面積約3,333萬平方米，權益可售面積1,892萬平方米；平均樓面地價每平方米7,582元人民幣。

土儲結構亦進一步優化，一、二線城市貨值佔比達七成八，長三角區域佔比五成三，北京、上海、杭州等十大核心城市貨值達4,307億元人民幣，佔比達五成二。

2022年核心純利升

業績亦交足功課，集團截去年底止，全年收入1,271.53億元人民幣，按年增長26.8%。
純利27.56億元人民幣，倒退38.3%，主因人民幣貶值計提了匯兌淨損失13.71億元人民幣，而對上年有匯兌收益近4億元人民幣。
另外，因應市況，計提非金融資產減值虧損15.02億元人民幣。
撇除上述因素，核心純利為64.14億元人民幣，增加11.3%。每股盈利1.03元人民幣，派末期股0.5元人民幣，增加8.6%。

去年底銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為703.94億元人民幣，輕微減少1.5%。財務狀況穩健，現金短債比為2.6倍，對去年為2.2倍；淨資產負債率62.6%。
而總借貸加權平均利息成本為4.4%，下降20個基點。
集團早前公布6月營運數據，連同合營及聯營企業，自投項目取得銷售3,092套，按月減少12.7%。
銷售面積約44萬平方米，下跌4.3%；銷售金額則增加7%，至137億元人民幣，相當每平方米銷售均價30,767元人民幣。
上半年取得合同銷售面積337萬平方米，按年度微跌0.5%；同期合同銷售金額982億元人民幣，增加15.6%；其中歸屬於集團的權益金額633億元人民幣，上升39.7%。

於6月底止，另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額35億元人民幣，其中歸屬於集團的權益金額21億元人民幣。
另外，6月以綠城品牌銷售的代建管理項目，取得合同銷售面積80萬平方米，按月大升53.8%；合同銷售金額102億元人民幣，增加47.8%。
綜合上半年，代建項目累計取得合同銷售面積267萬平方米，合同銷售金額360億元人民幣。
集團上半年累計取得總合同銷售面積604萬平方米，按年升12%；總合同銷售金額1,342億元人民幣，增加18.9%。

中銀國際指估值低於同業

中銀國際認為，綠城已形成多項競爭優勢，自中交集團入股後，已由純民企向混合所有制房企轉變，融資成本大幅降低，財務結構迅速改善，在當前市場下行背景下優勢更加凸顯。

另外，集團在土拍市場逐漸恢復熱度的背景下，能夠依靠較低的融資成本，獲得土儲，率先搶佔市場修復先機。業績增長奠定堅實的基礎。
而在行業深度調整的過程中，湧現出的代建需求，亦助力集團迎來新發展機遇。
中銀國際預計，綠城今後三年收入，分別1,392億、1,551億及1,770億元人民幣；同期純利分別30億、34億及39億元人民幣，按年增長分別9%、13%及16%。
選取央企龍頭保利發展、招商蛇口，地方國企越秀地產等，與綠城作估值比較，前者今年平均預測市盈率為8.2倍；而綠城為6.18倍。
估值偏低，故該行首次覆蓋給予「買入」評級，但未有設定目標價（見圖表）。本週五（8月4日），綠城中國股價收報9.05港元。