【經一專欄】30歲月入$5萬想樓換樓 買盈富提升月供組合增長力｜龔成信箱

撰文：龔成｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash

1.盈富

老師你好，小弟今年30歲，月入5萬左右，政府工，十年後max有7萬左右，太太無做野湊仔。

供緊4百多萬的樓，月供一萬左右，還有二百萬要供；現金有三十多萬；投資只有月供388，5，2 ，各2千蚊；每月都可以儲到5千蚊左右。

小弟希望十年內可以夠錢換樓比小朋友好d 既居住環境，應該采取什麼的投資策略呢？謝謝。

龔成老師：

你這刻可以先做好增值部分，期望可以滾存到較大的財富，同時在往後5至10年，睇到時樓市的情況，再配合換樓動作。由於你本身已有物業，因此能利用「資產追資產」，而不用單靠「人工追資產」，這對你來說是有利的。

這刻要集中做好增值部分，你月供的股票，雖然是有質素，但匯豐（0005）及中電（0002）的增值力都不算強，單靠這些未必令組合有明顯增長，可以加入盈富（2800）或增長力較強的股票，提升整個組合的增長力。

至於每月儲$5000，要好好把握，你最好強化選股、企業估值、投資時機的技巧，只要這方面做得好，並好好運用儲下來的現金，往後財富能有相當的累積。

（對照龔成信箱：Q8362）

2.潛力股

近期讀龔SIR文章, 請問福壽園是潛力股, 考慮部份現金買入, 現價跌至5個幾是否適位置合入?, 早前政府管制殯儀行業, 長遠會否有影響?

龔成老師：

福壽園（1448）是一隻有質素的股票，長遠有前景，但政府政策對佢會有少少影響的，我先講翻早前出的政策。

民政部官網公布《殯葬管理條例》徵求意見稿，當中包括完善基本殯葬公共服務、強化公益導向作為修訂重點。內容提及為整治殯葬商品和服務價格虛高亂象，多項殯葬服務內容被確定實施政府指導價和政府定價。

簡單來說，就是政府知道行業的透明度低，企業處於高毛利狀態，想加強對價格的規管。這對行業的確有影響，因為當中的高毛利優勢，好好賺的情況，有可能減弱。

由於福壽園屬高檔次，影響相對較少，因為政府較想規管的對象，必然是較影響大眾的類別，另外，福壽園本身已經是企業化經營，產品本身的透明度高。

因此，政策會對整個行業有影響。而對福壽園的影響，雖然有，但不是很大，企業優質度只是少少影響，企業估值上會略為調低。

加上這企業，過往一直處略貴的水平，近期股價調整，算是回到合理區水平。這企業仍然優質，前景仍然正面，只是策略的確為行業帶來潛在風險，但這刻只是合理區，仍未到平宜水平，你最多只能小注分注投資。

這股長線投資就得，但要留意中短期股價仍會波動。

（對照龔成信箱：Q8355）

3.自住樓

老師，我持有的自住樓，應該賣出，等跌再買翻嗎？股市好似就快會股災，而樓市都會跌。

龔成老師：

無人知幾時股災的，如果大家都認為股災會發生，就一定不會發生。真一的股災，是在大家都估不到的情況下出現。

所以，我地不是要追逐投資市場，而是要做好資產配置。

我建議你「持有」你的自住樓，不要賣出。

雖然中短期有機會跌，但這只是一個價格，你不用理會，長線持有就得。只要你可以保持供樓，基本上就無問題。

同埋，一來一回的買賣成本高。

另外，無人知之後的升跌，之前我收到好多個案，在近幾年樓市上升時賣左自住樓，打算等跌，但一直都買唔翻。出面D人話跌話跌，講左好多年，但無見過。

我唔知樓市之後的升跌，但賣出等跌並不是一個好策略。

（對照龔成信箱：Q8356）

4.儲現金

老師你好，我今年19歲，正在讀大學二年級，現金有$16000，股票有$50000(一手匯豐一手中石化，月供了兩個月的港鐵和比亞迪)，正月供$2000港鐵$2000BYD。

我每個月靠補習和教書能夠賺取大概7000至8000，扣除月供股票的4000和生活費，每個月可以儲起2000現金。

但是，我見近來股市開始下跌，但手上的現金增長得太慢，我才發現我現在所賺的錢並不夠。

我經常看你的問答信箱，也閱讀過你的財務自由行，你經常談及可以試去接觸一些小生意，我有留意網上的各種小生意途徑，想試試去增加收入，但一直沒有頭緒。

請問你可否提供一些可以賺取額外收入的小生意的建議？

龔成老師：

你持有的股票，以及月供的股票，都是有質素的，可長線持有。而你一邊月供一邊儲現金的策略，亦是正確，其實你已經行緊正確的路，只要一直行就得。

以你這年齡，本金少是正常的，你已做得不錯。同時，你19歲已有累積知識的心，我相信你往後會滾出理想的財富。

這刻你要做的，就是保持上述計劃，以及不斷學習，做生意都是一個很好的學習過程。

你主要從「自身」及「市場」去思考。

自身就是你可以提供甚麼的產品及服務，你的能力圈在那裡，你的強項與興趣在那裡。你可以從你身邊去思考。

另外，亦可以做一些網上買賣，專攻某些較特別的產品，你要完全掌握這個專門的市場，太大路你唔夠人鬥的，不要做到最好，而是要做到最與別不同，等人地好易記得你。

另外，就是從「市場」出發，你要思考市場要甚麼，最簡單是從身邊人開始想，你可以怎樣幫佢地解決問題，解決佢地需要的事。你的產品不是為賣而賣，而是真正幫到人，這才有市場的。

最後，做生意的重點，就是不斷試，與其不斷想，不如不斷試，不斷錯，這會令你成功機會大增。

股票班見！

（對照龔成信箱：Q8357）

5.優質股

老師，178、3993、1778、1888、2600，是否優質股呢？唔該！

龔成老師：

莎莎國際（0178）有質素。

洛陽鉬業（3993）都有質素。

彩生活（1778）中等，但不算差。

建滔積層板（1888）中等。

中國鋁業（2600）中等。

（對照龔成信箱：Q8358）

6.富豪產業信託（1881）

你好，1881點睇，可以長線持嗎？Thanks

龔成老師：

富豪產業信託（1881）有質素的，是不錯的收息股。但佢地其他房託，會波動少少。

佢持有酒店物業投資組合，持有8間酒店以收取當中的租金收入，4間在香港島，2間在九龍，1間在沙田，1間在香港國際機場。整體來說不過不失，位置與質素都不算差。

雖然酒店業務有波動，但由於富豪產業的收入模式是收取較穩定的協定租金，因此波動較少，令過往的可分派收入保持平穩上升狀態，而每股股息大致穩定，但過往股價亦曾出現略為波動的情況。

若然在正常市況，由於這房託較受外圍經濟及旅遊業影響，因此對比其他房託，當中的風險會高少少。

整體來說，有投資價值的，現價合理，可分注，長線持有。

（對照龔成信箱：Q8359）

7.玖龍紙業（2689）

謝謝老師，那2689的便宜區是多少？

龔成老師：

玖龍紙業（2689）質素算是不過不失，業務本質不算差，在行業仍有地位，但就有點被動，受成本等因素影響。現時其實處合理區，但預佢股價會較為波動。

（對照龔成信箱：Q8360）

8.被動收入

龔老師你好,近期有空可以詳情檢示財務狀況，終可向求教老師。

本人三十歲月入25k，可以月儲一萬以上，與母親現住居屋（未補地價）及兩年半前購入兩房單位收租，現金約有80萬。

母親未來兩三年將退休，租金一半還房貸，一半預作她退休之用。房貸原以我與母親收入計算合借，僅能借約二百萬（當時房價四成），現時本人收入足夠獨力支撐當時壓力測試，並應該每月平均可多三千左右還款能力。

眼見現時股樓情況，現希望以現金逐步投入收息股以增加被動收入，收息股息率亦較收租吸引，但難以抉擇：

一，我想加按增大資本，因現時銀行估價仍未見下調，約加按應可以借到更多資本，唯怕收息股再有下行風險，股息或未能抵銷新貸款。

二，如不加按，本人亦有意賣房，因為三年SSD明年中解禁，惟樓市下行加上租約八月才滿死約，到時樓價難料，還貸款所剩的錢未必較加按借來的錢多，亦可能錯失股市入市機會。

請問龔老師我的想法會否太盡？還是現時以不變應萬變更好？

龔成老師：

1）加按令自己資本增加，並投資回報比利息更高的工具，這是過往不少人的做法，但現時處加息週期，你要有把握，投資的回報大過往後的按息先得。

所以，這刻未必是最好的時機，除非股市有明顯的回落，令收息股的風險處於低水平，同時股息回報處較高水平，你以加按去投資收息股，這才值得。

因此，這策略不用心急做。

2）賣樓這動作，其實我有保留，雖然樓市中短期有可能下跌，但其實無人知的。過往10年，我見好多好多人，都用「預期」的模式去投資，即是估樓市之後的升跌，不少人都在這10年以為樓市會跌，然後賣去物業，等跌再入，但最後入唔翻。

我唔知之後的樓市升跌，但主觀分析之後升跌，不一定正確。

雖然你打算賣樓將資金投入股市，但你要從「如何令自己長遠財富最大化」，去思考點樣做，這是一個配置過程，並不是單純買賣的追逐過程。

（對照龔成信箱：Q8361）

9.月供股票

老師您好，本人持有以下股票，想問以這些企業的質量來講，是否適合長期持有？或現在有冇投資價值？

另外因為澳門月供股票手續費較貴，一般每月每隻股收費$50，如果等有錢直接買一手是否會比月供適合？

謝謝老師。

煤氣（3）1000股
匯豐（5）1200
電能（6）500
港鐵（66）500
港交所（388）100
建設銀行（939）2000
長江基建（1038）500
工商銀行（1398）3000
中銀香港（2388）500
港燈（2638）2000
盈富（2800）1000
中銀（3988）2000

當中電能是防守股，我擔心未來可能被長江基建收購而不穩定，如果我將電能賣出換長江基建是否可以？謝謝老師。

龔成老師：

你現時持有的股票，都是有質素的，可以長線持有，但就有點散，同類的不用同時持有太多隻，例如銀行股。如果你怕太集中在少數股票有風險，投資盈富（2800）就得。

至於月供股票方面，如果澳門月供股票，要每隻每月收$50，我建議你集中在幾隻，否則會浪費大量的交易成本，對你不利。例如每月供$5000盈富，已經是一個簡單的策略。

（對照龔成信箱：Q8363）

10.汽車業

龔sir,

1.請問有沒有專門反映個別行業景氣情況的指數如汽車業,以反映行業處景氣的那個位置,

2.恒生指數係幾多會是10倍以下，可以係邊到睇到，有時經濟不景氣時，可能會調低企業盈利，咁沒有一個固定數就代表係10倍，請問對不對？

3.恒生指數服務公司有沒有提供股息率，請問邊到搵到，係個網搵一會都沒有,另外，那些網提供歷史市盈率，請問邊到有預測市盈率可以查詢到？謝謝！

龔成老師：

1）每個行業都會有佢的指數的，以反映佢在那個位置，這方面可以上政府的網站，官方的網站，以及行業的網站。同埋，你睇一些行業報告都會有的。但部分就要收費。

2）你可以上恆指服務公司的網，就可以免費下載到恆指過往市盈率，大約23000-24000，就是10倍，這個數會變的。

3）印象中是有的，都是在恆指服務公司的網。

上述我在股票班都會講述的，同埋會教當中的分析技巧。

（對照龔成信箱：Q8364）