穩陣型房託陽光房地產 股息循遞增模式發展 末期分派股息率可達7厘 適合長線收息

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室

陽光房地產是由恒基地產（00012）分拆出來的REIT，2006年12月公開招股（IPO）時，公開發售部分超額認購約7倍，以招股範圍上限2.6元定價。目前集團主攻本港投資物業，旗下物業組合包括11個寫字樓及5個零售物業，可出租面積合共超過120萬平方呎。

寫字樓物業分布於核心商業區包括灣仔、上環及中環，以及非核心商業區如旺角及北角，涉及可出租面積84.46萬平方呎。規模最大的兩個項目為陽光中心及Strand 50，其中位於灣仔皇后大道東的陽光中心屬旗艦物業，項目於1998年落成，為樓高40層的甲級寫字樓，可出租面積達37.63萬平方呎及46個車位。而前稱為寶恒商業中心的上環Strand 50，提供可出租樓面11.79萬平方呎，最近進行資產提升工程。

零售物業座落新市鎮

集團與專注發展共用工作空間（co-working space）的theDesk合作，於該物業1至7樓低層打造為促進對話、創建和協作的共享空間，涉及樓面面積29,000萬平方呎，去年第四季已啟用。零售物業主要座落新市鎮如上水、將軍澳及元朗等地區，可出租面積共39.01萬平方呎。其中以將軍澳新都城一期物業規模最大，有兩層購物商場及一層停車場，提供18.88萬平方呎可出租樓面及452個車位。而1993年落成的上水中心購物商場，可出租面積12.23萬平方呎，車位數目297個。

除投資物業之外，集團就庫務管理進行債券投資，相信主要為資金賺取中短期利息收入；所投資債券的發行商全屬大企業，例如工商銀行（01398）、中國海外宏洋集團（00081）、新世界發展（00017）及中國鋁業（02600）等。整體涉及金額不大，截至5月底止債券組合的總成本1.18億元，與市價大致相若；佔資產總值僅0.58%。陽光房地產早前公布最新季度營運表現，截至今年3月底止第三季度，整體物業組合之租用率為95.9%，較去年底收窄0.2個百分點。

當中寫字樓物業租用率收窄0.1個百分點，至95.6%；零售物業租用率則回落0.7個百分點，至96.4%（見表）。

整體物業組合於3月底的平均現行租金為每平方呎49.3元；去年底為49.4元。寫字樓物業及零售物業之季度續租租金，分別增長10.3%及2.5%。寫字樓物業方面，旗艦項目陽光中心的租用率維持96.4%，季度續租租金增長17.1%。另外，隨Strand 50低層的裝修工程竣工，租用率提升0.8個百分點，至91.7%。零售物業表現相對失色，新都城一期之租用率跌1.4個百分點，至95.8%，季度續租租金增長1.4%；上水中心購物商場租用率收窄0.1個百分點，至96.3%，季度續租租金錄得1.3%負增長。

管理層指出，雖然非核心商業區之寫字樓租賃需求相對穩定，但受到新冠肺炎爆發影響，零售業營商環境變得困難。除非疫情得以受控；否則，預期零售物業組合的續租租金增長將放緩，甚至出現負增長。

派息遞增 可考慮逢低吸納

回饋政策方面，陽光房地產曾於2017年派發特別息每股7.5仙，撇除特別息因素，股息基本上循遞增模式發展，而過去五年來，派息比率介乎九成半至九成六。集團於2020年度中期可分派收入，按年微升0.8%，至2.33億元，每基金單位分派則維持13.2仙，相當於派息比率93.6%。

上半年度零售租賃貢獻過半收益，下半年度零售租賃需求轉弱，對全年度業績的壓力將會較明顯。而寫字樓租賃維持平穩，可起緩衝作用。

管理層作出預告，續租租金有機會回落，冀控制市場預期。最樂觀的情況，透過調整派息比率，每基金單位末期分派維持去年水平，即股息率近7厘。較悲觀看法，末期分派按年減少約兩成降至2015年水平，股息率仍在6厘以上。短期若因外圍市況不就而出現任何弱勢，可考慮趁低吸納作長線收息。6月19日陽光房地產基金股價收報3.91元。

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