福建推商改住 難抑樓市升勢

最近福建省容許房企申請「商改住」項目，即商業項目被分割成住宅來銷售的樓盤，冀解決商用物業低迷市況的同時，亦寄望能增加住宅供應，舒緩福建省樓價升勢。不過，若觀察北京情況，「商改住」不受買家歡迎之餘，並可能製造大量庫存，產生資源錯配的狀況，因此難料措施成效。

福建省國土資源廳、住建廳轉發了國土資源部、住房城鄉建設部早前下發的《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。該通知被視為最關鍵的部分，是福建省容許房企申請「商改住」項目。其中對於未取得預售許可證的商品住房項目及項目中單棟樓房，在不改變用地性質和地積比率的前提下，允許房企調整住房套型結構，即可調整面積大小，以及居室、客飯廳和浴室等數量。同時，對於未取得預售許可證的整體或部分房地產項目，所在市、縣去庫存（銷售）期限超過24個月的，允許房企進行項目整體或部分轉型。

北京成效欠佳

近期內地樓市出現回升現象，其中一線城市上海及深圳樓價已突破歷史新高，而福建省個別的重點城市表現亦理想。中國指數研究院數據顯示，5月福建省廈門市樓價指數為每平方米21,242元人民幣（見右圖），距1月的歷史新高21,421元人民幣，僅一步之遙。廈門樓價即將出現破頂之勢，亦跑贏全國樓價。事實上，內地個別城市的「商改住」項目仍然盛行， 雖然北京監管機構早於2011年叫停「商改住」。但據內地統計機構亞豪機構統計，截至今年4月底止，內地「商改住」市場的庫存量高達36,800套，相當於北京去年普通住宅供應量的38.33%，創近十年高位。北京「商改住」項目銷情一般不及普通住宅，原因是「商改住」原本設計是商業項目，改變用途後，一般較難迎合住房客戶的要求；加上監管不足，難給予買家信心保證。前車可鑒，福建容許房企申請「商改住」措施，能否解決該省商業房地產市場的低迷狀況？以及解決土地供應問題？舒緩樓價上升速度？外界對此只抱觀望態度。