盛智文：香港樓市不太悲 逆市進軍住宅市場｜封面故事

開關以後，香港樓市依然低迷，即使港府撤掉「辣招」，只帶來輕微的提振作用，整體情況還是未見太大起色。

盛智文認為香港樓市的最大隱憂，便是息口高企。過去20年，利率近乎零，人們樂於購買物業，因為升值速度遠較放在銀行為高，所以買樓可以賺到很多錢，但情況隨著利率飆升而逆轉。

特朗普經已揚言會增加關稅，而他亦不保證美國國民生活負擔不會上升，暗示通脹有可能再度惡化，令息口繼續高居不下。

需要時間重新出發

惟盛智文從另一角度看，認為大家不宜對樓市太悲觀：「即使市況不佳，仍然有港人購買物業。雖然不及以往興旺，但當樓價變得吸引，還是有不少成交，人們想要折扣及優惠。」另一邊廂，銀行亦希望做到更多按揭貸款，所以願意推出更多優惠。

此外，政府推出不同的人才計劃，吸納大量人才來港，雖然原本想要吸納到的人才比例，內地與國際各佔一半；實際情況是內地佔95%，國際只佔5%，但同樣能為本港經濟帶來動力。

「雖然近期本港樓市低迷，但租務市場極度活躍，因為人才來港會先租用物業，為他的子女物色良好的學校，當一切安頓下來，然後才考慮購買物業。」所以盛智文覺得香港樓市並非太差，只是需要時間重新出發。

盛智文在上世紀70年代來到香港做生意，後來開始投資地產項目，一直集中於商業項目，惟近期才開始進軍住宅市場。蘭桂坊地產早前已在泰國布吉興建Sudara豪宅公寓項目，現正發售中。有了相關經驗後，近期籌備在香港興建住宅項目，選址是西貢。

西貢發展半奢華式住宅

項目共有26座別墅，附設私家花園，設計有點像布吉的別墅，配合該處充滿自然的環境。「這個項目參考了Sudara的設計，亦有一房、兩房及三房的間隔，配合我們的特色室內設計，而且定價非常合理。」盛智文說。他預計項目在短時間內開始興建主要部分，並且計劃於2026年底至2027年初推出市場。

除此之外，蘭桂坊地產亦正在留意其他住宅區域，包括元朗、荃灣及九龍塘等，有意物色一些規模相對較小的項目，例如提供150至200個單位。

樓市低迷，豪宅受影響最為嚴重。盛智文卻如此應對：「我們並不主攻豪宅，現時我們看準的是較為大眾化的市場。西貢項目定位為半奢華（semi- luxury），是人們可以負擔得來的奢華。」

很多人都批評香港發展商經常「賺到盡」，盛智文也不認同這種做法。「我需要生存，但同時也要讓其他人生存。我喜歡以合理的價格出售好東西，我關心是否能夠賺錢，毋須是最大或最少的利潤，走中間路線的話，對大家都更公平。」

他以2008年在泰國推出的Andara項目為例，首座別墅的售價是150萬美元，如今二手市場的價格經已升至1,400萬美元，買家比發展商賺得更多，盛智文慶幸能為他人創造價值。

近年本港地產發展商都轉趨保守，過去一年，只有一間發展商投地，又有不少發展商煞停手頭上的住宅項目。為何盛智文仍逆市場而行，選擇在此時候進軍香港住宅市場？

盛智文表示，他來到香港57年，見證著香港經濟的高低起跌，他覺得這是一個正常的循環。當樓市氣氛熾熱，地價可以用瘋狂來形容，因為所有人都不想出售，即使肯賣，價格也會很高。樓價自高位回落，反而是合適時機。「即使現時利率仍然高企，但我覺得是最好的時候投資，因為很多發展商願意出售土地，他們想要現金。」他說。

港住宅銷售速度快

他又認為香港市場很特別：「某些發展商在週末推出150個單位，隨時可售出大部分單位，甚至完全售出，套現大量現金，世上沒有其他地方可以做到。」

盛智文表示，在銷售速度快的預期下，資金回籠亦相對較快。如果西貢項目如期推出及銷售，將有利蘭桂坊地產開展其他項目。

對於發展商不投地，盛智文解釋是由於政府賣地絕不能將價格定得太低，因為這樣會拖低樓市，所以必須「托價」。「香港大型發展商很有實力，手頭擁有大量現金，但是他們是上市公司，代表投資者投資，所以絕對不能輕率了事，必須為投資者負責，同時照顧政府的需要。」

借鑒布吉Sudara的經驗，該項目用基金的形式操作，集合不同投資者的資金共同發展，盛智文正在考慮在香港成立類似的基金，因為香港有多達2,700個家族辦公室，大家都在物色合適的投資機會，他相信公司在資金籌集方面將不成問題。