瑞安系又炒私有化 想贏大錢要有呢個準備｜吳家順
撰文：吳家順｜圖片：中新社圖片、新傳媒資料室
集團2019年上半年新簽建築承建合約20億元，手頭合約總值155億元，未完成合約共78億元。瑞安建業每股賬面資產淨值約7.5元，近來股價連環上升，執筆時為2.45元，較資產淨值折讓67.3%；最近在中期業績後，集團亦不斷回購，可以說是因為回購掃起股價。
瑞房較賬面值折讓近七成
瑞安房地產（00272）主要業務是發展內地地產項目，例如上海外灘地標之一的上海新天地。集團超過一半的商業資產位於上海，除上海新天地外，還有虹橋天地、瑞虹天地、創智天地、INNO創智、上海太平橋、上海瑞虹新城等，都是集中在商業零售，亦有住宅。瑞房每股賬面資產淨值約5元，以股價1.55元計，較資產淨值折讓69%。
投資者或者不知，香港的地產股絶大多數股價都是較資產有一定的折讓，就例如新鴻基地產（00016），每股資產淨值195元，股價118元，較淨值折讓39%。這種折讓情況比比皆是，原因之一，是控股結構、家族關係、間接持有等，相比較下風險系數提高，變相令到估值相應下降去平均風險等。
內房股的情況則比較兩極，例如越秀地產（00123）股價也較資產淨值折讓約40%，即是市賬率0.6倍；相反中國奧園（03883）股價就較其資產淨值高一倍，即市賬率2倍。
出現這樣分別的其中一個原因，是內房股的土地儲備一般較多，甚至其地產項目不少都已完成銷售，等待項目完成入賬便可，到時公司的資產負債表自然提升。除了是個別企業的原因，在某些股市的環境及經濟周期下，特別容易孕育私有化的條件。
試想像一下，在股價紛紛飛天的「大時代」，私有化的成本很高，股民亦不容易接受，因為等待股價繼續創新高。相反，當股災遍地屍骸之時，對大股東來說，理論上是最好私有化的時刻，因為成本最低；但小股東們同樣知道這個情況，所以一般也不容易接受私有化的條件。
要有長時間等待準備
那麼，在股價處於中間範圍，同時社會對未來經濟前景看淡之時，就是客觀條件都配合到的環境，即是現在。瑞安系一向予市場的印象，是就營運效益一般，因此其股價較資產淨值折讓的幅度也較其他房地產股為大。
就在2018年初，市場熱傳指瑞安已經尋求銀行的30億元融資，準備將瑞安房地產私有化，但據報道指當時因為消息外泄，計劃被迫終止。如今年半時間過去，可能又是投機者炒私有化蠢蠢欲動之時。但必須一提的是，炒私有化如果真的等到成事當然開心；但隨時也可以等一兩年也仍未等到，這點必須注意。
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