計劃3年內多買一個物業 加按套現買收息股諗得過｜龔成信箱
撰文：龔成 ｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash
1.加按套現
龔sir,本人今年37歲，和太太有一層自住私樓，266萬買入，樓價現值620萬，還欠樓貸120萬，供樓每月7000。本人有p loan大約6萬，預計1年內以每月5000元把p loan還清。
育有一女今年6歲，本人月入15k,太太月入20k,但沒積蓄，每月支出差不多等如2人人工，本人想就未來3年計劃多買一個物業。
想請問現在把物業1拆2套現買股收息是不是一個好時機，還有什麼方法可以利用現有的物業增值，現在已開始儲蓄，希望龔sir指點迷津，謝謝
龔成老師：
你利用加按去套現是可以的，因為你在樓價較平的時候買入第一個單位，所以當中潛在累積了一定的財富，就算加按後的負債比例亦不會多，同時能套出一定的現金。
所以，只要負債比率不過高，套現是可以的，但套出來的資金，不要心急在這刻買樓，因為這刻的樓市不平，反而買入收息股會較好，建立一個收息股的組合，令你有持續的現金流，同時這些收息股的風險不高。
同一時間，你就並行努力儲錢，以及等樓市跌，如果樓市下跌，就是機會買多一個物業，但如果不跌，保持持有收息股都可以。
（對照龔成信箱：Q7843）
2.跌市
龔成老師你好啊！今次想請教的是樓市問題。
我和未婚夫在今年年頭買了樓，但礙於資金有限，先買了一房小單位，希望三年後能夠換大一點的，才敢生小朋友。
但現在似乎樓市有下滑危機，我有一點想不通的：像我們這樣的換樓客，樓市走上陂時，高價賣高價買，走下陂時可能會蝕賣，但同時也能夠較低價買返，理論上似乎沒有太大分別，實際情況是否這樣呢？
暫時買了的樓正在放租，有些少正現金流，我們也在積極儲錢希望在股票跌市時買入平貨，望指教，謝謝
龔成老師：
無人知中短期樓市的升跌的，但你現時持有一個物業，已經是一個「平倉樓市」的狀態。
如果樓市下跌，你的樓都會跌，但你就能以較少的資金去換樓，從總財富計，樓市跌其實有著數的，不過，你心理上會唔著數。因為你會認為，「如果無買這細價樓，等樓市跌先買心頭好，會最好」。
但我地無人知樓市的升路，如果樓市唔跌？結果就是你更難追。
所以，現時如同買了一個保險，已經進入了有一層樓，解決了自住問題的「平倉樓市」狀態，。
其實，你有一層細價樓，是一個進可攻，退可守的策略。當樓市升，你起碼有樓在手去追大價樓無咁難，當樓市跌，你可以考慮買多一層，長遠對你有利。
（對照龔成信箱：Q7831）
3.長實集團（1113）
想請教一下老師有關長實集團（1113），之前我係60.05個位買入諗住短期內升番之後會放，但現時長跌不起，請問老師覺得我應唔應該再買一手溝貨呢？謝謝！
龔成老師：
長實集團（1113）有質素的，這股可長線投資。你的買入價不算好貴，不用擔心，但你短炒的心態就不正確。如果這股現時佔你的投資組合比例不高，可以入多一注，但最好等佢再回多10%先，避免同你原有的貨價格太接近。
（對照龔成信箱：Q7829）
4.收息股
你好老師，就有關收息股既問題，其實我一直都有一個小小既疑問。
睇老師既post我知道老師你覺得香港電訊係一隻優秀既高息股，有6.47里息，但請教老師點解唔推薦另一隻電訊股-Pccw呢？
以現價計Pccw有接近7里息，而且同香港電訊係同一個集團，所以想請教一下老師，謝謝！
龔成老師：
當你再深入分析，就會見到有不一樣。
你想想，一間企業點解可以有利息派，這是源於佢有盈利，企業賺錢後，將一部分分發比股東。企業如果業務穩定，盈利穩定，派息就自然穩定。
我地睇翻香港電訊（6823），收入與盈利都保持增長，雖然近年有少少下跌，但從長期及整體去分析，都是穩定的。
至於電訊盈科（0008）的投資價值算是中等，業務雖然穩定，但盈利有略為下跌的情況，起碼盤數無香港電訊咁穩定。
所以，如果講收息，雖然兩隻都可，但香港電訊點都會好啲。
（對照龔成信箱：Q7830）
5.潛力股
龔成老師 可否評論江南布衣的投資價值 我覺得它也是值得投資的其中一只潛力股 只是短期盈利增長放緩 thanks
龔成老師：
江南布衣（3306）不差的，佢係一家位於中國的設計師品牌集團，從事設計、推廣及銷售女士、男士、兒童及青少年時尚服裝、鞋類及配飾。品牌組合包括ＪＮＢＹ、ＣＲＯＱＵＩＳ、ｊｎｂｙ ｂｙ ＪＮＢＹ、ｌｅｓｓ及Ｐｏｍｍｅｄｅ ｔｅｒｒｅ，產品定位於中高層收入客戶。
近年的生意同盈利都有增長，賺錢能力算不差，不過佢之前的估值唔平，係近期回落翻，估值先至合理翻D，投資價值都算有，但佢規模又唔算好大，投資注碼不宜過多。
（對照龔成信箱：Q78323）
6.選股
你好，龔成老師
本人31歲，月入3萬左右，扣除每月支出後每月可儲1萬，上個月開始月供股票，本身計劃了每月供以下7隻股票，每隻$1000, Total $7000, 再儲餘下$3000 cash,
但如果每隻$1000, 又好像太散，所以想請教你的意見，本人的第一個目標是希望5年後能滾存到$100萬
香港中華煤氣 3
港鐵公司 66
領展房產基金 823
長江基建集團 1038
比亞迪股份 1211
中銀香港 2388
盈富基金 2800
龔成老師：
每隻$1000，的確有點散，你最後供得的股數不多，我建議你選3、4隻，每隻供$2000，這樣的累積模式會較好。以你的年齡，可以選增長力較強的。
至於餘下的資金，你就先持有現金，不斷值，同時小心選股，當大市大跌時，好好把握買平貨的機會。你應在這段時間，努力學投資知識，在選股、企業估值、投資時機的技巧上，努力下功夫，只要這方面做得好，就能將資金更有效滾大，要5年$100萬是可以的。
（對照龔成信箱：Q7833）
7.樓市
龔SIR 請問而家點睇樓市? 我相信長遠必然向上，但1個半月內跌左成10幾-20%，雖說中短期實有波福。
但本身諗住最多都跌5-10%，但而家好似愈跌愈急，啲剛需好似消失哂咁既?
龔成老師：
睇樓市，一定唔可以只睇報紙，因為佢地好中意放大啲野，你要睇「真實成交」，無野比這個更能反映真實的情況。
同埋，成交唔可以唔睇得別的情況，要睇大環境，睇平均成交，而睇翻中原指數，到目前為止，由最高位回落左唔夠2%。
我地做投資者，一定要客觀，冷靜，比大市影響就好危機。不要比短期因素，影響左長期分析。
樓市，中短期會波動，下跌不奇，但長期仍是上升。不過，我唔知中短期跌幾多，可能跌5%，又可能跌2成，都有可能，無人知，但長期仍是向上，剛性需求仍在，你一定要分清短期與長期的分別。
（對照龔成信箱：Q7835）
8.長線投資
龔老師你好：本人宜家30歲，新手，想開始作長線投資，收息，請問有什麼投資策略及建議？謝指教!
龔成老師：
雖然你想集中收息，但以你的年齡，其實有更好的方法。
當我地為人生階段建立財富，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。
如果你未有選潛力股的能力，未有掌握投資時機的能力，就可以簡單地投資盈富基金（2800），利用月供模式都得。
你可以先集中在這類平穩增值股，如果你每月能儲$10000，就將其中的$5000作月供。餘下的就儲現金，這是一個最平衡的做法，現金部分是「等機會入股票」的狀態，不用心急投資。當然，希望你在這段時間可以好好學選股、企業估值、投資時機，咁樣就能更有效運用資金。
（對照龔成信箱：Q7837）
9.優質股
龔Sir價值投資法，要等待股價到達合理或便宜區才投資。
但有很多優質股票例如領展，長期於處昂貴範圍，似乎無可能跌入平宜區，若要等待時機，可能十年才會出現一次，但不可能等十年才去投資吧，你覺得優質股價價有機會進入便宜區嗎？若沒有又應該怎樣？
龔成老師：
你講得正確呀，有些股票好優質，例如領展（0823）、煤氣（0003）等，長期都處於少少貴的水平，但市場又覺得貴得有道理，的確好難落到平的。
首先，我地只會投資優質股，這是前提。另外，如果真係好優質的股票，都可以處略貴的水平投資，只要不太貴就得，但在策略上一定要調整。
例如只可以小注，又或用月供的模式去進行。
但如果你有耐性，可以用時等多隻優質股，咁樣就唔洗太集中等某一隻，所以，你不斷分析股票，提升你的「可投資範圍」。（對照龔成信箱：Q7838）
10.月供組合
龔成你好，我係投資初哥。
宜家的月供投資組合係
5
388
836
939
1299
遲下諗著加埋66同埋27，
請問咁樣有無大問題？
龔成老師：
你現時所選月供的，都是有質素的股票，基本上你保持月供就得。至於想新加的2股，都是有質素，都可以月供。
不過，就要睇你本身的資金問題。
但如果你本身月供的資金數目不算多，再加上去可能分得好散，如果將現金儲起等機會，又或加注在原有的月供股可能更好。
但如果你資金較多，咁樣供多2隻，其實無問題的。
（對照龔成信箱：Q7839）
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